Friday, 1 April 2011

Phân chia tài sản thừa kế theo luật


Thứ tư, 26/05/2010, 08:28 GMT+7
Hỏi: Gia đình tôi có 2 mảnh đất được ông bà nội để lại (sau khi cha mẹ tôi kết hôn) 1 ở TPHCM và 1 ở Xã An Bình, H.Dĩ An, T.Bình Dương. Mảnh đất ở TP.HCM thì được phường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mảnh đất ở tỉnh Bình Dương ba tôi đã tự ý đi làm và đứng tên 1 mình trên số đỏ được cấp vào 20/10/2009. Nay ông có ý định rao bán không cho mẹ và anh chị em tôi biết.

Vậy tôi xin hỏi Xã An Bình, H. Dĩ An, Bình Dương có cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? và nếu mẹ tôi muốn khiếu nại việc này thì phải làm sao?

Mẹ tôi và các anh chị em tôi có được quyền gì trong mảnh đất này hay không?

Xin chân thành cảm ơn!

(chauhtm18@yahoo.com)

- Trả lời:

Do trong thư bạn không đề cập đến những đồng thừa kế gồm những ai, đất được chia trong trường hợp nào (thừa kế hay tặng, cho) nên chúng tôi chỉ có thể trả lời theo pháp luật hiện hành như sau:

1. Trường hợp mảnh đất trên là tài sản do ông bà bạn tặng cho riêng thì việc phân chia tài sản sẽ tiến hành theo hợp đồng tặng cho.

2. Trường hợp mảnh đất trên là tài sản có được từ việc nhận thừa kế thì việc phân chia phải tiến hành theo di chúc (nếu di chúc đó hợp pháp).

3. Trường hợp mảnh đất trên là tài sản có được từ việc nhận thừa kế nhưng vì người chết không để lại di chúc thì việc phân chia sẽ tiến hành theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự.

Nếu cả ba trường hợp nói trên, các hồ sơ, tài liệu có liên quan đến vụ việc cho thấy cha bạn là người duy nhất được sở hữu mảnh đất đó thì đây là tài sản của cha bạn. Tuy nhiên vì trong thư bạn có đề cập việc mảnh đất được ông bà nội để lại sau khi cha mẹ bạn kết hôn, do đó theo quy định tại khoản 1, Điều 27 Luật Hôn nhân & Gia đình thì: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng”.

Trong trường hợp này, việc chỉ có một người (chồng hoặc vợ) đứng tên trên GCN không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người còn lại (nếu không có thỏa thuận khác). Vì vậy, theo chúng tôi mẹ bạn vẫn có quyền sở hữu đối với mảnh đất đó và khi cha bạn chuyển nhượng cho người khác thì bắt buộc phải có sự đồng ý của mẹ bạn.

Ngoài ra, việc cơ quan Nhà nước cấp GCN trong trường hợp này là hoàn toàn đúng với pháp luật.

Mua “lối đi” nhưng chủ cũ không chịu sang tên


Thứ tư, 26/05/2010, 08:21 GMT+7
Hỏi: Tháng 10-2003 tôi mua một phần đất của vợ chồng bên A. Lúc đó căn nhà (gồm phần nhà bên A + phần bán cho tôi + phần hẻm 1mx13m) chưa có sổ hồng, mua bán bằng giấy tay với cam kết phần đất hẻm sẽ là lối đi chung của hai nhà.

Tháng 2-2004 chủ nhà có sổ hồng và tách thửa cho tôi, phần đất hẻm chỉ để là phần đất của ông A tách ra làm hẻm cho ngôi nhà của tôi. Do nhu cầu, tôi đã mua luôn "con hẻm" đó bằng giấy tay (có vợ chồng bên A và một người làm chứng).

Nay tôi có ý định gộp phần đất hẻm đó về phần đất bên mình có được không? Làm sao để chuyển phần đất hẻm sang tên tôi? Có thể thực hiện việc mua bán theo bản hợp đồng tay tháng 2-2004? Nếu không thì tôi có thể khởi kiện ở đâu để đòi bồi thường thiệt hại?

Nếu không thể đứng tên phần đất hẻm, khi bên A xây dựng lấn chiếm hẻm thì tôi có quyền kiện không? Nếu bên A làm ống nước, điện, mở cửa sổ làm lối đi bị cản trở... thì tôi có được quyền đòi bồi thường?

(ngoquyenhighschool@...)

- Trả lời:

Theo thư của bà, thửa đất hẻm bà nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho bên A) và việc chuyển nhượng giữa hai bên có giấy tay mua bán.

Trong trường hợp như thế, theo khoản 2 điều 50 Luật đất đai, bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Sau khi có xác nhận nói trên, bà nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ mua bán tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ.

Theo khoản 2 điều 11 nghị định 84/2007/NĐ-CP, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào hợp đồng hoặc giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để yêu cầu chủ cũ nộp lại sổ đỏ hoặc ra quyết định hủy sổ đỏ đã cấp, đồng thời căn cứ vào đó để thực hiện tách thửa đất trước khi lập thủ tục cấp mới sổ đỏ cho bà (do bà chỉ nhận chuyển nhượng một phần trong toàn bộ lô đất của chủ cũ).

Trường hợp bên A tranh chấp phần đất hẻm với bà, UBND cấp xã sẽ tiến hành hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc không hòa giải được (quá 30 ngày mà không tiến hành được buổi hòa giải) thì một trong hai bên có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận, huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Khi đó bà cần cung cấp cho tòa các chứng cứ như giấy tờ mua bán trước kia, giấy nhận tiền của bên A, nội dung và lý do bên A chịu chừa phần đất đó để làm hẻm cho bà trong giấy chứng nhận.

Trân trọng kính chào.

Phân chia nhà sau ly hôn


Thứ bẩy, 22/05/2010, 08:51 GMT+7
Hỏi: Khi ly hôn, chị tôi nhận nuôi hai con và đồng ý để lại căn nhà của vợ chồng cho hai con. Giấy thỏa thuận về việc này được phường xác nhận.

Trong thời gian hai con chưa đủ tuổi đứng tên nhà thì chồng cũ của chị có quyền bán hay cho thuê nhà không? Chị tôi có thể yêu cầu tòa án xử cho chị và hai con được quyền ở trong nhà đó không?

Nguyễn Thị Huệ (mytn4768@yahoo.com)

- Trả lời:

Theo Điều 93 Luật Nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải có những nội dung theo quy định và phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Bên nhận tặng cho nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu không làm đúng quy định này thì giao dịch tặng cho nhà không có giá trị pháp lý. Trường hợp căn nhà vẫn còn thuộc quyền sở hữu chung của hai người thì một người không được tự ý cho thuê hay bán nhà. Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu nhà, các bên có thể nộp đơn khởi kiện để được TAND cấp huyện xem xét, giải quyết.
 

Làm giả chữ ký trong Hợp đồng mua bán nhà


Thứ ba, 01/06/2010, 09:27 GMT+7
Hỏi: Vợ chồng tôi bán cho hàng xóm một căn nhà vào năm 2006. Do nhà chưa có chủ quyền, nên người mua đã giả mạo chữ ký của tôi trong một hợp đồng đề ngày bán là năm 2002.
Vậy hợp đồng này có giá trị không?  Mong Luật sư tư vấn cho tôi phải làm gì?

Nguyễn Sơn

- Trả lời:

Gia đình bạn đã chuyển nhượng thửa đất đó cho người hàng xóm nhưng chỉ chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng xóm đã giả mạo chữ ký của bạn thì hành vi này là trái quy định pháp luật nhưng chưa đến mức xử lý về hình sự mà sẽ bị xử phạt hành chính.

Về việc cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu hủy: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên nên việc người hàng xóm của bạn tự tạo ra hợp đồng mua bán năm 2002 là đã vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng.

Bản Hợp đồng năm 2002 do người hàng xóm tự tạo ra không được coi là “Hợp đồng” theo đúng bản chất của nó mà chỉ là hợp đồng, tài liệu giả mạo. Do vậy không có giá trị pháp lý. Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng Hợp đồng giả mạo này làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì việc cấp Giấy chứng nhận này là trái quy định của pháp luật.

Vì vậy bạn có quyền khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này. Tại điều 31 Luật Khiếu nại tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc ngày biết được hành vi vi phạm. Nếu quá trình giải quyết có đủ căn cứ chứng minh việc cấp GCNQSD đất là sai (do hợp đồng giả mạo) thì Cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận sẽ ra quyết định thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận đó theo quy định tại điều 38 Luật khiếu nại tố cáo.

Ngoài ra nếu có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn còn có quyền khởi kiện ra Tòa án cấp quận, huyện nơi bị đơn cư trú (trừ trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền là của TAND cấp tỉnh) để hủy hợp đồng giả mạo đó hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Nếu cơ quan cấp Giấy chứng nhận chưa ra quyết định thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận này thì Tòa án giải quyết vụ việc có thẩm quyền kiến nghị UBND đã cấp Giấy chứng nhận thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đó.
 

Vi phạm hợp đồng đặt cọc


Thứ ba, 01/06/2010, 08:51 GMT+7
Hỏi: Tôi nhận đặt cọc của người mua 50 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ giao đất.
Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?

Mong Luật sư tư vấn giúp.

- Trả lời:

 Theo thông tin cung cấp thì Ông/Bà đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc với người mua. Việc giải quyết các tranh chấp này là phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và sự thương lượng giữa các bên. Vì không rõ thỏa thuận đặt cọc của Ông/Bà và người mua như thế nào nên Ông/Bà vui lòng tham khảo quy định sau đây về đặt cọc quy định tại Điều 358 Bộ Luật dân sự :

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, nếu Ông/Bà không muốn chuyển nhượng mảnh đất của mình có nghĩa là ông đã từ chối việc giao kết. Và phải trả cho bên mua số tiền như đã nêu ở trên.

Thời hạn xét xử là bao lâu?


Thứ sáu, 28/05/2010, 10:16 GMT+7
Hỏi: Gia đình tôi có một khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vừa qua đã bị người hàng xóm chiếm. Tôi đã làm đơn khởi kiện tại tòa án.
Sau gần một năm mời hai bên làm việc, cung cấp hồ sơ, đến nay tòa án vẫn chưa đưa vụ án ra xét xử mặc dù hồ sơ giấy tờ đã quá rõ ràng. Như vậy đúng hay sai?

(Chấn Phát, Chợ Lớn, TP.HCM)

- Trả lời:

Khoản 1 Điều 179 Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án được quy định như sau:

- Đối với các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, nhôn nhân và gia đình… thời hạn là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với các vụ án tranh chấp về kinh doanh thương mại, về lao động… thời hạn là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng thì phải đưa ra xét xử.

Như vậy, trường hợp của ông, thời hạn để đưa vụ án ra xét xử đã quá quy định. Ông có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu tòa án nơi đang thụ lý hồ sơ vụ án sớm đưa vụ án ra xét xử theo luật định.

Chia thừa kế khi di chúc bị thất lạc


Thứ sáu, 28/05/2010, 08:24 GMT+7
Hỏi: Sau khi ông ngoại tôi mất hơn một tháng thì vợ chồng cậu út cho biết ông ngoại tôi có lập di chúc để lại toàn bộ tài sản bao gồm nhà và đất cho vợ chồng cậu.

Má tôi và các dì yêu cầu cậu tôi đưa ra di chúc nhưng cậu tôi cho biết đã làm thất lạc. Hiện nay, cậu tôi đang rao bán căn nhà của ông ngoại tôi để lại. Vậy má tôi và các dì có thể yêu cầu chia di sản thừa kế của ông ngoại tôi hay không?

thuhong (nambac_01280@yahoo.com)

- Trả lời:

Theo Điều 666 Bộ luật Dân sự, kể từ thời điểm mở thừa kế, nếu di chúc bị thất lạc hoặc bị hư hại đến mức không thể hiện được đầy đủ ý chí của người lập di chúc và cũng không có bằng chứng nào chứng minh được ý nguyện đích thực của người lập di chúc thì coi như không có di chúc và áp dụng các quy định về thừa kế theo pháp luật. Trường hợp di sản chưa chia mà tìm thấy di chúc thì di sản được chia theo di chúc.

Nếu di chúc bị thất lạc thì mẹ và các dì của bạn có thể yêu cầu phân chia di sản của người chết để lại.

Trả lại phần đất bị lấn chiếm


Thứ sáu, 28/05/2010, 08:13 GMT+7
Hỏi: Căn nhà số 2... đường 11, P.Phước Bình, Q.9 (TP.HCM) do tôi làm chủ sở hữu, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất ở. Trước đây trong giai đoạn kinh tế khó khăn, do nhu cầu sinh hoạt gia đình đông con cháu, tôi xây dựng nhà tạm theo nhiều giai đoạn.
Không có điều kiện tháo dỡ toàn bộ nhà (cũng như không có sự đồng thuận hợp tác của nhà giáp ranh), không thể xác định đúng ranh giới giữa nhà tôi và nhà bên cạnh (số 2+... - nhà trệt liên kế nhau), do vậy chiều ngang xây dựng phần đuôi nhà tôi không đúng kích thước đã được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở.

Trong thời điểm đó, nhà số 2+... không xây tường riêng theo đúng ranh giới mà sử dụng chính bức tường của nhà tôi để gác mái tôn, che chắn để sử dụng (gia đình tôi không hay biết). Cuối năm 2009, nhà số 2+... đã được bán lại cho chủ khác. Nay căn nhà này đã được tháo dỡ toàn bộ để xây dựng mới, chủ đầu tư đã cho xây cất sát tường nhà tôi và dĩ nhiên lấn chiếm luôn phần đất mà tôi đã được công nhận sở hữu hợp pháp.

Nhờ chuyên mục hỗ thủ tục pháp lý để được xác minh, trả lại phần đất bị xây cất lấn chiếm.

Pham Thanh Tam

- Trả lời:

Theo thư bạn trình bày, chủ nhà bên cạnh đã tự ý xây dựng lấn qua phần đất mà bạn đã được cấp chủ quyền. Nếu có đầy đủ cơ sở để chứng minh về việc bị lấn chiếm đất này, bạn có thể trình báo sự việc đến Ủy ban nhân dân phường Phước Bình.

Với hành vi sử dụng đất trong khi không được sự cho phép của người chủ sử dụng đất, người có hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với hành vi lấn chiếm đất.

Ngoài việc bị phạt tiền (nếu còn trong thời hiệu xử phạt là hai năm kể từ khi có hành vi vi phạm) và bị buộc phải khôi phục hiện trạng của đất trước khi vi phạm.

Ngoài ra, bạn có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra lại việc xây dựng của chủ nhà bên cạnh có đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp hay không.

Không loại trừ trường hợp chủ nhà bên cạnh cũng chứng minh được quyền sử dụng đối với diện tích mà bạn cho rằng đã được cấp chủ quyền.

Khi đó, nếu các bên không thể tự thỏa thuận để giải quyết, một trong hai bên có thể khởi kiện vụ việc đến Tòa án nhân dân quận 9 để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trân trọng,

Tranh chấp hợp đồng đất đai


Thứ tư, 09/06/2010, 08:46 GMT+7
Hỏi: Năm 1997, anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông Lê Văn Hùng mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận mua bán giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông Hùng không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm.

Trong 3 năm đó ông Hùng đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi.
Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông Hùng. Nhưng đến nay ông Hùng vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi.

Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông Hùng hay không? Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào?

tranngocchau2@yahoo.com

- Trả lời:

Về vấn đề của anh, chúng tôi tư vấn như sau :

1. Đối với hợp đồng mua bán giữa anh em anh và ông Lê Văn Hùng do chưa được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng giữa hai bên không có giá trị pháp lí, mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình anh. Như vậy, anh có đủ tư cách pháp lí để kiện đòi ông Lê Văn Hùng trả lại đất

2. Những giấy tờ cần chuẩn bị :
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy ủy quyền của em vợ

3. Cơ quan có thẩm quyền xử lí :
- Gửi đơn kiện lên UBND xã, phường nơi có mảnh đất đó để tiến hành hòa giải
- Nếu hòa giải không thành thì làm đơn khởi kiện lên Tòa án

Giải quyết tranh chấp ranh giới đất


Thứ hai, 07/06/2010, 08:21 GMT+7
Hỏi: Năm 2002 nhà tôi có mua một khu đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cây điều), đến năm 2005 đất được UBND huyện cấp sổ đỏ và từ đó đến năm 2009 không bị tranh chấp hay có khiếu nại gì của các hộ xung quanh.

Cuối tháng 5-2010 một hộ bên cạnh khu đất đã chặt 1 số cây điều và tấp bờ ranh sang đất nhà tôi, nhìn bằng trực giác và đối chiếu với sổ đỏ thì thấy mất khoảng 1m.

Hiện tôi muốn xác định lại ranh giới và nhờ chính quyền can thiệp thì phải làm những thủ tục gì? Tiến hành ra sao? Nếu hộ dân đó chặt điều khi chưa có ý kiến của gia đình tôi thì có vi phạm pháp luật? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn.

Phương (xã Thắng Hải, Hàm Tân, Bình Thuận)

- Trả lời:

Thửa đất của gia đình bạn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận nên quyền sử dụng đất của gia đình bạn được pháp luật bảo vệ. Việc hộ bên cạnh tự ý hủy hoại tài sản trên đất (cây điều) và thay đổi ranh đất để lấn chiếm là hành vi trái pháp luật.

Trong trường hợp như thế, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND xã để yêu cầu hộ bên cạnh chấm dứt hành vi hủy hoại tài sản và xâm phạm ranh đất của gia đình bạn. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bạn có đơn yêu cầu, UBND cấp xã phải tổ chức buổi hòa giải để giải quyết tranh chấp.

Trong thời gian chờ UBND cấp xã giải quyết, nếu hộ bên cạnh tiếp tục có hành vi xâm phạm, bạn có thể áp dụng các biện pháp như quay phim, chụp hình, nhờ người dân xung quanh làm chứng, yêu cầu chính quyền địa phương, công an khu vực lập biên bản và xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất và hủy hoại tài sản của hộ bên cạnh.

Trường hợp việc hòa giải tại địa phương không thành hoặc quá thời hạn 30 ngày mà buổi hòa giải không được tổ chức hoặc không tổ chức được (có tổ chức hòa giải mà các bên có liên quan không đến dự), thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân huyện để yêu cầu giải quyết việc tranh chấp ranh đất.

Khi khởi kiện, bạn cần cung cấp cho tòa án các chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn; xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất của gia đình bạn; các hình ảnh, đoạn phim, sự làm chứng của người dân xung quanh và biên bản, quyết định xử phạt hành chính của chính quyền địa phương, công an khu khu vực… đối với hành vi xâm phạm của hộ bên cạnh.

Trân trọng.

Hợp đồng cho ở nhờ nhà ở


Thứ năm, 03/06/2010, 13:38 GMT+7
Hỏi: Tôi có một người bạn, tôi muốn cho họ ở nhờ trong nhà với điều kiện là khi nào tôi cần thì phải trả nhà lại cho tôi, tôi sẽ báo trước.
Nhưng để tránh chuyện phiền phức sau này, tôi định làm hợp đồng cho thuê nhà trong 3 năm và ra công chứng đầy đủ. Như vậy có được không?

(Nguyễn Thị Hạnh, Bình Thạnh, TP.HCM)

- Trả lời:

Theo Điều 119, 120 Luật Nhà ở quy định: Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở và có quyền chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở khi thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.


Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Như vậy chủ nhà có quyền ký HĐ cho ở nhờ nhà ở và được thỏa thuận với bên ở nhờ về việc chấm dứt HĐ. Nếu thực tế là cho ở nhờ thì hai bên có thể làm HĐ cho ở nhờ và đi công chứng mà không cần phải lách luật bằng hình thức cho thuê nhà ở.

Quyền được hưởng tài sản thừa kế


Thứ năm, 03/06/2010, 08:37 GMT+7
Năm 1999 khi xây dựng gia đình, bố, mẹ chồng có cho chồng tôi một mảnh đất 35m2 chưa có “sổ đỏ”. Năm 2004 chồng tôi làm thủ tục kê khai và cho tôi đứng tên trong bản kê khai để làm “sổ đỏ”.

Trong lúc chưa được cấp sổ thì chồng tôi đột tử. “Sổ đỏ” vẫn ghi tên chồng tôi nhưng ghi thêm chữ “đã chết”.

Nay tôi đã xây nhà trên mảnh đất đó để ở. Do mâu thuẫn, bố, mẹ chồng tôi đòi lại đất đã cho chồng tôi để chia cho con riêng của chồng tôi. Tôi xin hỏi, con riêng chồng tôi có được hưởng tài sản của vợ chồng tôi hay không, bố mẹ chồng tôi có thể khởi kiện đòi được đất tôi đang ở hay không, cách chia như thế nào?                  

Bích Liên  (Thanh Trì-Hà Nội)

- Trả lời:

Chồng chị trước khi xây dựng gia đình được bố mẹ chồng cho đất, tài sản được xác định là tài sản riêng của anh ấy nhưng sau đó anh ấy đã kê khai tên chị để làm giấy chứng nhận QSD đất, tức là anh ấy đã tự nguyện nhập tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung (điều 32, khoản 2 - Luật Hôn nhân Gia đình).

Mặt khác theo điều 27, Luật Hôn nhân và Gia đình thì trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ, chồng. Ở đây giấy chứng nhận QSD đất đã ghi đầy đủ theo luật định, mặc dù anh ấy đã mất vì vậy xác định tài sản (nhà, đất) mà anh chị hiện có là tài sản chung của anh chị, chị có quyền sở hữu ½ diện tích nhà đất hiện có cộng thên phần hưởng thừa kế của anh ấy.

Anh ấy chết nhưng thời hạn khởi kiện chia thừa kế vẫn còn nên căn cứ theo điều 676 - Bộ luật Dân sự qui định về hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ con đẻ, con nuôi được hưởng thừa kế. Vì vậy con chung, con riêng của anh ấy hoặc bố, mẹ anh ấy có quyền khởi kiện đòi chia tài sản thừa kế và những người trong hàng thừa kế thứ nhất (gồm có cả chị) được hưởng tài sản thừa kế phần của anh ấy, trị giá tài sản mà mỗi người được hưởng ngang nhau.

Làm giả chữ ký trong Hợp đồng mua bán nhà


Thứ ba, 01/06/2010, 09:27 GMT+7
Hỏi: Vợ chồng tôi bán cho hàng xóm một căn nhà vào năm 2006. Do nhà chưa có chủ quyền, nên người mua đã giả mạo chữ ký của tôi trong một hợp đồng đề ngày bán là năm 2002.
Vậy hợp đồng này có giá trị không?  Mong Luật sư tư vấn cho tôi phải làm gì?

Nguyễn Sơn

- Trả lời:

Gia đình bạn đã chuyển nhượng thửa đất đó cho người hàng xóm nhưng chỉ chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng xóm đã giả mạo chữ ký của bạn thì hành vi này là trái quy định pháp luật nhưng chưa đến mức xử lý về hình sự mà sẽ bị xử phạt hành chính.

Về việc cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu hủy: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên nên việc người hàng xóm của bạn tự tạo ra hợp đồng mua bán năm 2002 là đã vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng.

Bản Hợp đồng năm 2002 do người hàng xóm tự tạo ra không được coi là “Hợp đồng” theo đúng bản chất của nó mà chỉ là hợp đồng, tài liệu giả mạo. Do vậy không có giá trị pháp lý. Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng Hợp đồng giả mạo này làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì việc cấp Giấy chứng nhận này là trái quy định của pháp luật.

Vì vậy bạn có quyền khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này. Tại điều 31 Luật Khiếu nại tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc ngày biết được hành vi vi phạm. Nếu quá trình giải quyết có đủ căn cứ chứng minh việc cấp GCNQSD đất là sai (do hợp đồng giả mạo) thì Cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận sẽ ra quyết định thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận đó theo quy định tại điều 38 Luật khiếu nại tố cáo.

Ngoài ra nếu có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn còn có quyền khởi kiện ra Tòa án cấp quận, huyện nơi bị đơn cư trú (trừ trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền là của TAND cấp tỉnh) để hủy hợp đồng giả mạo đó hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Nếu cơ quan cấp Giấy chứng nhận chưa ra quyết định thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận này thì Tòa án giải quyết vụ việc có thẩm quyền kiến nghị UBND đã cấp Giấy chứng nhận thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đó.
 

Tranh chấp đất đã mua


Thứ ba, 15/06/2010, 08:21 GMT+7
Hỏi: Trước đây, tôi có mua một miếng đất bằng giấy tay có đủ chữ ký của hai bên. Sau đó, em tôi xây nhà khoảng 20 m2, còn tôi xây nhà ở góc cuối.

Năm 1997, do tôi đi làm xa nên em tôi đã tự ý đi làm giấy đỏ mang tên em tôi. Nay tôi muốn em tôi phải chia lại cho tôi 1/2 diện tích đất thì có được không?
hoang nam (yeulamhai83@yahoo.com)
Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.

Nếu không thể thỏa thuận với người em về quyền sử dụng đất mà người em đã được cấp giấy chứng nhận, bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Cơ quan này có trách nhiệm phối hợp với các tổ chức khác thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn. Sau đó, nếu UBND xã hòa giải không thành thì anh có thể nộp đơn khởi kiện đến TAND cấp huyện để được xem xét, giải quyết.

Có quyền khởi kiện yêu cầu chia thừa kế không?


Thứ hai, 14/06/2010, 08:27 GMT+7
Hỏi: Năm 1998 ông A chết. Năm 2006 bà B là vợ ông A được cấp “sổ đỏ” cho nhà đất mà bà đang sử dụng đứng tên bà B. Năm 2007 bà B chuyển nhượng nhà đất đó cho tôi tại Phòng công chứng Nhà nước và tôi đã sang tên trên “sổ đỏ” ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Việc giao nhận tiền các con của bà B làm chứng. Năm 2009 bà B mất, nay các con bà B yêu cầu chia thừa kế nhà đất mà bà B đã bán cho tôi vì họ cho rằng việc bà B chuyển nhượng nhà đất mà không có chữ ký của họ là không đúng.

Vậy con của bà B có quyền yêu cầu chia thừa kế tài sản trên không? Việc chuyển nhượng nhà đất có bắt buộc phải có chữ ký của các con bà B không? Các con của bà B có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng mà bà B đã ký tại công chứng và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho tôi không?
N.V.L (Hà Nội)
-Trả lời:

Để trả lời các câu hỏi này cần phải làm rõ nguồn gốc nhà đất mà bà B đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu nhà đất hình thành sau khi ông B đã chết thì tài sản này thuộc về bà B và bà B có toàn quyền quyết định chuyển nhượng cho anh mà không cần phải có chữ ký của các con bà B. Nếu tài sản này là của chung vợ chồng ông A bà B thì sau khi ông A chết dù trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một mình bà B thì khi chuyển nhượng nhà đất này bắt buộc phải được sự nhất trí của các đồng thừa kế của ông A (theo hàng thừa kế của ông A) sau khi làm thủ tục khai nhận thừa kế.

Theo đó, các con của ông A có quyền yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật phần di sản của ông để lại trong khối tài sản chung của ông A và bà B nhưng phải trong thời hiệu yêu cầu chia thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự. Điều 645 - BLDS quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia thừa kế là 10 năm, hết thời hạn đó mà không có yêu cầu chia thừa kế thì người thừa kế cũng mất quyền yêu cầu. Ông A chết từ năm 1998 đến nay thời hiệu yêu cầu tòa giải quyết chia thừa kế không còn, do đó các con của ông A không còn quyền yêu cầu chia thừa kế đối với tài sản của ông A để lại.

Các con của bà B cũng không còn quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng mà bà B đã ký tại công chứng và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho anh vì tài sản này đã được chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng từ năm 2007, nên thời hạn để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng (2 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm-ngày các con của ông A bà B chứng kiến giao nhận tiền chuyển nhượng nhà đất) và thời hạn khiếu nại để hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (90 ngày-kể từ ngày anh đăng ký sang tên QSDĐ) cũng không còn.

Hợp thức hóa phần đất giáp ranh


Thứ hai, 21/06/2010, 08:46 GMT+7
Hỏi: Năm 2008 tôi có mua một căn nhà và cư ngụ từ đó đến nay. Khu vực tôi đang ở không thuộc diện quy hoạch. Trong sổ đỏ thể hiện diện tích sử dụng 81,4m2 và diện tích không công nhận (ngoài ranh giấy phép xây dựng hợp thức hóa) 6m2.

6m2 này là diện tích đất giáp với tường nhà bên cạnh, có ghi trong sổ đỏ của tôi và chủ cũ cũng đã sử dụng từ năm 1983 đến nay, không xảy ra tranh chấp nào (có giấy xác nhận của tổ dân phố).

Hiện tôi đã nộp hồ sơ xin hợp thức hóa phần đất 6m2 không công nhận trên và được UBND Q.Tân Bình (TP.HCM) thông báo: ngoài những giấy tờ hợp lệ tôi còn thiếu giấy xác nhận ranh giới không tranh chấp của nhà bên cạnh. Nếu không có giấy xác nhận trên, UBND quận không giải quyết, nhưng chủ nhà bên cạnh hiện không chịu xác nhận với lý do muốn lấy sang.

Nếu chủ nhà bên cạnh nhất định không ký xác nhận dù 6m2 này không thuộc quyền sử dụng đất của họ thì làm sao để tôi được hợp thức hóa? Với trường hợp trên phải giải quyết thế nào? Xin cảm ơn.

Goldsun Co.,Ltd.

- Trả lời:

Việc xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp của các hộ liền kề là một thủ tục bắt buộc.

Vậy, nếu các hộ tiếp giáp với thửa đất bạn đang sử dụng không chấp nhận xác nhận cho bạn về tình trạng đất không có tranh chấp thì bạn có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp phường/xã nơi có đất tiến hành thủ tục theo pháp luật quy định để hòa giải giữa bạn và những hộ liền kề.

Phân chia tài sản thừa kế không di chúc


Thứ hai, 21/06/2010, 08:29 GMT+7
Hỏi: Mẹ tôi đã mất năm 1988 không để lại di chúc. Năm 2010 ba tôi mất cũng không để lại di chúc. Ba mẹ tôi để lại cho các anh em tôi căn nhà có diện tích khoảng 50m2.
Từ khi ba mẹ tôi mất, trong các anh em tôi có vài người muốn để căn nhà lại cho 1 người em nhưng vài người, trong đó có tôi, không đồng ý. Trong một lần bàn bạc, hai bên không thống nhất được nên xảy ra tranh cãi.

Vậy tôi có thể lấy một phần tài sản thừa kế của mình ngay bây giờ không? Thời hiệu khởi kiện thừa kế có được tính đến trong trường hợp này không? Nếu muốn lấy được tôi phải làm những thủ tục gì? gồm những đơn nào và gửi cho ai?

Trong trường hợp này, liệu anh chị tôi có thể tự làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người em đó không? Nếu xảy ra trường hợp đó tôi phải xử lý như thế nào? Xin chân thành cảm ơn!

(hoangthuanh@ymail.com)

- Trả lời:

Trước hết, chúng ta cần để xác định căn nhà nói trên có phải là di sản dùng vào việc thờ cúng hay không. Quy định của pháp luật về việc này như sau:

Điều 670 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định: Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng.

Theo nội dung thư bạn gửi, chúng tôi cho rằng căn nhà nói trên không phải là di sản thờ cúng.

Mặt khác quy định của pháp luật về thừa kế có quy định việc thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Vì cha mẹ bạn chết mà không để lại di chúc, căn nhà mà cha mẹ bạn để lại sẽ được phân chia thừa kế theo pháp luật (khoản 1 Điều 675 BLDS).

Căn cứ khoản 1 Điều 676 BLDS thì “Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”; và khoản 2 điều 676 BLDS qui định: “Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.

Về thời hiệu khởi kiện, tại Điều 645 BLDS quy định thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo chúng tôi, trước hết bạn và những người đồng thừa kế cần phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở xác định rõ các đồng thừa kế đối với căn nhà này.

Tranh chấp mua bán đất


Thứ năm, 17/06/2010, 07:24 GMT+7
Hỏi: Tôi có mua một mảnh đất hơn 97m2 của ông A bà B (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ông A có vợ cả là bà C (đã mất hơn 10 năm nay) và có 5 người con riêng. Hợp đồng của chúng tôi đã được UBND phường chứng nhận.
Trong hợp đồng tôi phải giao tiền là 3 lần (ngay sau khi ký hợp đồng; 15 ngày sau khi ký hợp đồng và khi ông A bà B giao giấy chứng nhận của mảnh đất mang tên tôi).

Tôi đã thực hiện được 2 lần giao tiền với số tiền là 80 triệu. Nhưng khi đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi thì các con của bà cả không cho làm, gây khó khăn cho ông A và bà B không cho ông A và bà B bán cho tôi. Ông A bà B đã họp gia đình có đại diện trưởng khu đến và chấp nhận chia một nửa cho con của bà cả nhưng các con vẫn không chịu để chúng tôi làm thủ tục sang tên. Đến nay thì ông bà A,B lại không muốn bán cho tôi nữa.

Trong hợp đồng ông A bà B có cam kết với tôi là đất không tranh chấp và bên nào không thực hiện theo hợp đồng thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hợp đồng của tôi có giá trị pháp lý không? ông bà A,B tự ý chấm dứt hợp đồng với tôi như vậy thì phải bồi thường tôi như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn!

(mailto:hoguom1501@yahoo.com.au)

- Trả lời:

Với những thông tin bạn gửi trong thư, chúng tôi xin đưa ý kiến tư vấn như sau:

1. Nếu 5 người con của ông A và bà C là những người đồng thừa kế đối với mảnh đất này (Mảnh đất được thiết lập trong thời kỳ hôn nhân giữa ông A và bà C):

Căn cứ khoản 1 điều 106 Luật Đất Đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, việc mua bán đất giữa Ông A, Bà B và bạn sẽ bị xem là vô hiệu vì 5 người con của Ông A và Bà C vẫn có quyền sở hữu đối với mảnh đất đó.

Khi hợp đồng mua bán đất nói trên bị cơ quan Tòa án tuyên là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó Ông A, Bà B phải hoàn lại cho bạn số tiền đã nhận và các khoản bồi thường nếu gia đình bạn chứng minh được (ví dụ như các chi phí hợp lý đầu tư làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản, công trình, cây lâu năm…)

2. Nếu 5 người con của Ông A và Bà C không phải là những người đồng thừa kế đối với mảnh đất này (Mảnh đất được thiết lập sau thời kỳ hôn nhân giữa Ông A và Bà C). Như vậy, mảnh đất trên không có tranh chấp và hợp đồng mua bán đất giữa bạn và Ông A, Bà B vẫn có hiệu lực.

Việc xác định bồi thường trong trường hợp Ông A và Bà B tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ căn cứ theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, cơ quan để giải quyết tranh chấp là Tòa án cấp huyện nơi mảnh đất tọa lạc.

Chiếm dụng đất của người khác


Thứ ba, 15/06/2010, 08:51 GMT+7
Hỏi: Tôi mua mảnh đất 183m2 và đã được chính quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2006, giấy chứng nhận mang tên tôi.
Do không có điều kiện ở gần để trông nom đất, gần đây tôi phát hiện H ở gần đó đã làm nhà, xây tường bao quanh trên đất của tôi. Tôi có hỏi thì H trả lời đã mua đất bằng giấy viết tay với một người khác, tôi xuất trình giấy chứng nhận QSD đất yêu cầu H trả lại đất cho tôi nhưng H không trả.

Tôi xin hỏi người chiếm đất của tôi, họ phạm tội gì? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền về tài sản của mình?

Nguyễn Văn M (Chương Mỹ)

- Trả lời:

Mảnh đất của bạn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất, như vậy đồng nghĩa với việc Nhà nước đã công nhận quyền đối với tài sản của bạn, quyền đó được pháp luật bảo vệ .

Việc mua bán đất theo quy định của pháp luật phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, để công nhận quyền sở hữu của người mua được tính từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó, vì vậy nếu H nói rằng mua đất bằng giấy viết tay không có công chứng chứng thực thì khẳng định đây là hợp đồng không hợp pháp, đồng thời H không thể lấy lý do đã mua hoặc nại ra việc đã mua để khỏa lấp hành vi phạm pháp của mình mà không trả lại đất cho bạn là điều pháp luật không chấp nhận. 

Đến nay H vẫn cố tình ngang nhiên chiếm dụng đất của bạn, xây nhà, xây tường, trong khi đó đất của bạn có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, yêu cầu trả lại đất nhưng H không trả lại cho bạn mà vẫn sử dụng một cách bất hợp pháp, hành vi của H là công khai chiếm đoạt tài sản, hành vi này thể hiện coi thường pháp luật. Nếu H có đủ năng lực hành vi dân sự thì hành vi của H đã cấu thành tội “Công nhiên chiếm đoạt tài sản”, tội phạm được quy định tại điều 137 - Bộ luật Hình sự. Nếu như H chứng minh được H mua của người khác bằng giấy tờ viết tay để rồi không trả lại đất, thì H phạm tội “Tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có” tội phạm quy định tại điều 250 - Bộ luật Hình sự.

Bạn cần có đơn trình báo đến cơ quan công an  để được giải quyết.

Tranh chấp giữa các hộ liền kề


Thứ sáu, 02/07/2010, 09:05 GMT+7
Hỏi: Nhà tôi và nhà ông N vốn là hàng xóm. Từ khi nhà ông N sửa nhà và lợp mái tôn dốc vào tường nhà tôi thì mỗi khi trời mưa, nước từ mái tôn nhà ông ấy lại chảy sang tường nhà tôi và thấm vào bên trong phòng (trước kia không bị hiện tượng này).
Tôi đã yêu cầu ông N phải làm đường ống thoát nước mưa thì ông N cho rằng do tường nhà tôi chứ không do mái tôn nhà ông đổ xuống. Vì việc này mà hai gia đình thường xích mích.

Vậy xin hỏi tôi có quyền yêu cầu ông N phải làm đường dẫn, nước mưa không? Nếu ông N vẫn không chịu làm đường dẫn tôi có thể tự phá dỡ phần mái này được không?

NTD (Hoàn Kiếm, Hà Nội)

- Trả lời:

Bà hoàn toàn có quyền yêu cầu ông N phải làm đường ống dẫn nước mưa ra cống chung để không ảnh hưởng đến nhà bà vì trước khi ông N lợp mái tôn này nhà bà không bị thấm. Vì vậy, nguyên nhân việc nhà bà bị thấm khi trời mưa là do nước mưa chảy từ mái tôn nhà ông N sang. Ông N phải có nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa theo quy định tại Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định này thì chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Bà có thể giải thích để ông N hiểu được nghĩa vụ của mình vì hai gia đình trước kia đã là hàng xóm thân thiết hoặc thông qua họp tổ dân phố nhờ mọi người cùng tham gia góp ý cho ông N. Nếu ông N không chịu thực hiện nghĩa vụ, lúc đó bà có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền địa phương nơi bà đang sinh sống chứ không nên phá dỡ tài sản của người khác sẽ dẫn đến những mâu thuẫn trầm trọng hơn.

Đòi tiền cho thuê nhà như thế nào?


Thứ sáu, 02/07/2010, 08:51 GMT+7
Hỏi: Tôi có cho một công ty thuê hẳn căn nhà 4 tầng. Thời hạn thuê là 4 năm. Hợp đồng thuê nhà có công chứng. Vì nhà tôi ở xa nên tôi thu tiền nhà theo quý.

Hiện tại công ty đang gặp khó khăn trong kinh doanh nên tôi có cho họ nợ tiền thuê nhà trong 2 quý trước. Nhưng sau nhiều lần gọi điện nhắc nhở họ nộp tiền, tôi có đến tận nơi thì họ đã chuyển đi nơi khác mà không báo trước.

Chúng tôi không thể liên hệ với khách hàng này, cũng không biết hiện giờ họ đang ở đâu. Vậy tôi phải làm thế nào? Có thể gửi đơn ở đâu để giải quyết?

Mong các bạn tư vấn giùm. Số tiền họ nợ chúng tôi là khá lớn.

(Phan Nam)

- Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì khi khởi kiện nguyên đơn có nghĩa vụ cung cấp cho tòa án biết tên, địa chỉ của người bị kiện

Trong trường hợp người bị kiện bỏ trốn hoặc cố tình giấu địa chỉ dẫn đến người khởi kiện không thể cung cấp địa chỉ của người bị kiện cho tòa án, thì theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006:

- Trường hợp trong đơn khởi kiện người khởi kiện có ghi đầy đủ cụ thể và đúng địa chỉ của người bị kiện, của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng họ không có nơi cư trú ổn định, thường xuyên thay đổi nơi cư trú mà không thông báo địa chỉ mới cho người khởi kiện, cho tòa án, nhằm mục đích giấu địa chỉ, trốn tránh nghĩa vụ đối với người khởi kiện, thì được coi là trường hợp người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cố tình dấu địa chỉ. Tòa án vẫn tiến hành thụ lý giải quyết vụ án theo thủ tục chung. Tòa án cũng không được tự mình tiến hành thông báo tìm người bị kiện, vì đây là nghĩa vụ của đương sự.

- Trong trường hợp người khởi kiện không biết hoặc ghi không đúng địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để ghi trong đơn khởi kiện, thì họ phải thực hiện việc thông báo tìm tin tức, địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, bạn cần làm đơn khởi kiện và gửi đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn đóng trụ sở chính để được tòa án xem xét, giải quyết theo luật định. Kèm theo đơn kiện, bạn phải gửi các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Phá tường rào chung phải được sự đồng ý của hộ liền kề?


Thứ năm, 01/07/2010, 08:32 GMT+7
Hỏi: Thửa đất nhà tôi (đã được cấp “sổ đỏ”) và thửa đất nhà bà D được ngăn cách bởi một hàng rào cây găng đã tồn tại nhiều năm nay. Nay tôi đang chuẩn bị xây nhà mới và muốn phá hàng rào này xây thành hàng rào gạch nhưng bà D không cho phá.

Vậy bà D làm như thế có đúng không? Nếu bà D không cho phá thì tôi phải làm gì (hàng rào này là mốc giới giữa hai nhà).

NHT (Hà Nội)

- Trả lời:

Hàng rào ngăn cách giữa đất nhà ông với nhà bà D đã tồn tại nhiều năm và đương nhiên quyền sở hữu đối với hàng rào ngăn cách này là của chung giữa hai nhà, ông và bà D cùng có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới này.

Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 266 - Bộ luật Dân sự, theo đó chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Hàng rào găng giữa hai nhà đã tồn tại từ nhiều năm nay, do vậy nó thuộc sở hữu chung của cả hai gia đình và cả hai bên đều phải có nghĩa vụ bảo vệ hàng rào chung đó. Nếu ông định phá hàng rào này để xây bức tường mới thì phải có sự đồng ý của bà D.

Nếu bà D không đồng ý để ông phá rào xây tường thì ông chỉ được xây bức tường mới trên phần đất nhà mình, phía trong của hàng rào cây gai theo quy định tại Điều 265 Bộ luật Dân sự: Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Kiện đòi chia tài sản chung


Thứ sáu, 25/06/2010, 09:15 GMT+7
Hỏi: Tôi và anh H có góp tiền để mua một ngôi nhà 4 tầng. Ngôi nhà đã đứng tên tôi và anh H. Nhưng hiện nay chúng tôi đang có tranh chấp về việc chia ngôi nhà này mà không hòa giải được.

Tôi có nộp đơn kiện đòi chia tài sản chung. Khi nhận đơn, cán bộ tòa cho biết hồ sơ của tôi đã đúng yêu cầu và tôi đã đóng án phí.

Nhưng sau đó thẩm phán lại thông báo trả lại đơn kiện của tôi với lý do không đủ điều kiện khởi kiện và thời hạn nộp chứng cứ đã hết mà không nộp chứng cứ. Nếu không đồng ý việc trả đơn này, tôi phải khiếu nại đến đâu?

Phan Văn Tri (14 ấp Mỹ Phú, Tân Hội, Vĩnh Long)

- Trả lời:

Theo Điều 170 Bộ luật Tố tụng dân sự thì trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo do tòa án trả lại, người khởi kiện có quyền khiếu nại với chánh án tòa án đã trả lại đơn khởi kiện.

Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được khiếu nại về việc trả lại đơn khởi kiện, chánh án tòa án phải ra một trong các quyết định sau đây: a) Giữ nguyên việc trả lại đơn khởi kiện; b) Nhận lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo để tiến hành việc thụ lý vụ án.

Tranh chấp đổi thửa đất


Thứ sáu, 25/06/2010, 09:04 GMT+7
Hỏi: Năm 2003 theo chủ trương chung của xã về đổi thửa, tôi được cấp 475m2 đất ao (có giấy tờ đầy đủ và tôi có tên chủ sử dụng đất trong sổ địa chính xã). Suốt từ năm đó tôi sử dụng ao để nuôi cá.

Đầu năm 2008, do việc nuôi cá không có hiệu quả tôi mua đất về san lấp toàn bộ ao với ý định trồng cây ngắn ngày thì anh A cùng với nhiều người khác ngang nhiên đóng cọc chăng dây trên 200m2 đất mà tôi vừa san lấp và anh A nói rằng phần đất này là của gia đình anh từ trước.

Tôi yêu cầu cấp sổ đỏ thì không được vì xã nói rằng đất đang có tranh chấp. Xin được hướng dẫn tôi cần phải làm gì để đòi lại quyền lợi ?

NTM (Hà Nội)

- Trả lời:

Trước tiên ông phải có đơn lên xã yêu cầu giải quyết tranh chấp. Trong đơn ông trình bày nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất, trách nhiệm của UBND xã là hoà giải tranh chấp đất đai giữa ông và anh A. Nếu xã tổ chức hoà giải thành thì lập biên bản hòa giải thành sau đó xã có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải thành tới các cơ quan chức năng và căn cứ vào việc hòa giải thành ông mới có đủ điều kiện để được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu hoà giải không thành ông có quyền yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Nếu đất của ông có đủ giấy tờ theo quy định tại điều 50 - Luật Đất đai năm 2003 thì tòa án là cơ quan thụ lý vụ tranh chấp đất giữa ông và anh A. Nếu giấy tờ không đủ điều kiện theo quy định tại điều 50 - Luật Đất đai thì cơ quan giải quyết tiếp theo là UBND cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Quyền yêu cầu bảo đảm thi hành án dân sự


Thứ ba, 13/07/2010, 09:07 GMT+7
Hỏi: Ông A bán cho tôi căn hộ tập thể với giá 1.200.000.000đ. Sau khi phát hiện ra căn hộ đó không thuộc sở hữu của ông A, tôi cũng không muốn mua nữa nên đã kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Toà án đã tuyên ông A phải trả cho gia đình tôi toàn bộ số tiền trên. Kể từ khi có bản án của toà, ông A mới chỉ trả cho gia đình tôi được 500.000.000đ. Nay đã quá 1 năm ông A không trả hết số tiền còn lại.

Xin hỏi quy định nào của pháp luật để đảm bảo cho việc thi hành án, giúp tôi lấy được số tiền còn lại?

Quang Hà  (Hà Nội)

- Trả lời:

Căn cứ bản án của tòa án, bạn cần làm đơn gửi cơ quan thi hành án cùng cấp đề nghị hoặc yêu cầu được thi hành án.

Tại Điều 66 - Luật Thi hành án quy định các biện pháp bảo đảm thi hành án: Chấp hành viên có quyền tự mình hoặc theo yêu cầu bằng văn bản của đương sự áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Khi áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, chấp hành viên không phải thông báo trước cho đương sự.

Người yêu cầu chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình. Trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường.

Các biện pháp bảo đảm thi hành án bao gồm: Phong toả tài khoản; Tạm giữ tài sản, giấy tờ; Tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản.

Điều 71 - Luật Thi hành án cũng quy định các biện pháp cưỡng chế thi hành án gồm: Khấu trừ tiền trong tài khoản; thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án; Trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ; Khai thác tài sản của người phải thi hành án; Buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền tài sản, giấy tờ; Buộc người phải thi hành án thực hiện hoặc không được thực hiện công việc nhất định…

Có hộ khẩu đồng thời có chủ quyền nhà?


Thứ bẩy, 10/07/2010, 08:37 GMT+7
Hỏi: Chị cả tôi lấy chồng và đã có nhà riêng. Nhưng được một thời gian vì khó khăn quá nên vợ chồng chị bán đi. Sau khi bán nhà riêng, vợ chồng chị tôi dọn về nhà mẹ tôi ở.

Nay thấy chật chội nên mẹ tôi yêu cầu chị dọn đi thì chị đòi chia lại phần mà chị có tên trong hộ khẩu. Mẹ tôi phải xử lý thế nào?

vanhoa1969…@gamail.com

- Trả lời:

Theo Điều 24 Luật Cư trú, sổ hộ khẩu được cấp cho cá nhân hoặc hộ gia đình đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Như vậy, việc có tên trong sổ hộ khẩu không đồng nghĩa với việc có quyền sở hữu nhà.

Nếu căn nhà thuộc quyền sở hữu của người mẹ thì bà ấy có quyền cho hay không cho chị của anh ở nhờ. Nếu căn nhà thuộc sở hữu chung của cha mẹ mà cha đã mất không có di chúc thì người chị (và những người thừa kế theo pháp luật hàng thứ nhất của người chết) cùng có quyền thừa kế phần nhà thuộc sở hữu của người cha. Trong trường hợp này, nếu muốn trọn quyền sở hữu nhà, người mẹ phải thanh toán cho các người thừa kế khác phần giá trị nhà mà họ được hưởng.

Nếu không thể thỏa thuận về việc sử dụng (hay sở hữu) nhà, mẹ anh và người chị của anh có thể khởi kiện ra TAND cấp huyện để được xem xét, giải quyết.

Chia thừa kế hay chia tài sản chung?


Thứ tư, 07/07/2010, 08:31 GMT+7
Hỏi: Cha mẹ tôi chết cách đây hơn 10 năm không để lại di chúc, di sản mà các cụ để lại là nhà và đất hiện đang do một người anh tôi quản lý sử dụng và làm nơi thờ cúng.

Chị em chúng tôi đều có gia đình riêng, cũng không có ý định đòi chia tài sản của bố mẹ để lại để anh trai sử dụng và làm nơi thờ cúng. Tôi được biết thời hạn để yêu cầu tòa án giải quyết chia thừa kế là 10 năm kể từ ngày mở thừa kế.

Như vậy chúng tôi có bị mất quyền yêu cầu chia tài sản của bố mẹ để lại không?

KQT (Đống Đa, Hà Nội)

- Trả lời:

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân Tối cao ban hành thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế: Nếu trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết.

Như vậy, các chị sẽ không mất quyền yêu cầu chia tài sản nếu trong thời hạn mười năm kể từ ngày cha mẹ chị qua đời mà các đồng thừa kế của bố mẹ chị không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế của bố mẹ chị không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản là do bố mẹ chị để lại chưa chia thì các chị vẫn có quyền yêu cầu chia tài sản chung.

Thành phần tham gia xét xử tại Tòa án


Thứ hai, 05/07/2010, 08:21 GMT+7
Hỏi: Tôi và ông B có tranh chấp với nhau về việc mua bán đất. Do chúng tôi không thể cùng nhau thỏa thuận được cách giải quyết nên tôi đã gửi đơn kiện ra toà án huyện. Và tôi bị tòa án xử thua kiện vụ án.

Nhưng tôi nhận thấy trong phiên tòa sơ thẩm không có đại diện VKS tham gia mà chỉ có thẩm phán và hai hội thẩm nhân dân xét xử thì có đúng pháp luật hay không?

Trần Thị Vân
(quốc lộ 1A, phường Xuân Bình, thị xã Long Khánh, Đồng Nai)

- Trả lời:

Theo Điều 52 Bộ luật Tố tụng dân sự, hội đồng xét xử sơ thẩm vụ án dân sự gồm một thẩm phán và hai hội thẩm nhân dân. Trong trường hợp đặc biệt thì hội đồng xét xử sơ thẩm có thể gồm hai thẩm phán và ba hội thẩm nhân dân.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự thì VKSND chỉ tham gia phiên tòa đối với những vụ án do tòa án thu thập chứng cứ mà đương sự có khiếu nại, các việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án, các vụ việc dân sự mà VKS kháng nghị bản án, quyết định của tòa án.

Nếu vụ án của bà không thuộc các trường hợp nêu trên thì việc VKS không tham gia phiên tòa không sai quy định.

Ngõ đi chung bị lấn chiếm, ai giải quyết?


Thứ bẩy, 24/07/2010, 09:11 GMT+7
Câu hỏi: Năm 2003, tôi mua đất của ông B có thỏa thuận để ngõ đi rộng 3m, có kẻ vẽ sơ đồ và được UBND phường đóng dấu xác nhận diện tích. Đất của tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, con trai ông B đã bán cho người khác phần đất nhà ông B giáp ngõ nhà tôi và lấn vào 1 phần ngõ nhà tôi (ngõ chỉ còn 2.5m) mà không có sự đồng ý của tôi. Chúng tôi đã có ý kiến và gửi đơn lên phường và khu dân cư nhưng vẫn không được giải quyết. Xin hỏi: Tôi muốn lấy lại phần ngõ đã bị con ông B bán cho người khác được không? Nếu được thì tôi phải làm gì?

Trần Cảnh (Gia Lâm, Hà Nội)
 
Trả lời: 

Diện tích đất bạn mua từ ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã xác định rõ ngõ đi của nhà bạn rộng 3m, cho nên diện tích ngõ đi đó thuộc quyền quản lý, sử dụng của bạn. Việc con ông B tự ý bán 1 phần diện tích ngõ nhà bạn là trái với quy định của pháp luật.

Diện tích ngõ đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, đương nhiên được pháp luật bảo vệ; vì vậy con ông B không có quyền gì đối với diện tích đất đó. Nếu con ông B đã bán diện tích đất đó cho người khác mà không được sự đồng ý hoặc uỷ quyền của bạn thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa con ông B và người kia về phần đất ngõ của bạn là vô hiệu theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.

Để lấy lại phần diện tích đất bị con ông B bán cho người kia thì bạn nên làm đơn gửi đến Toà án nhân dân nơi có tài sản đó yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Có bị chiếm đất khi đem cầm cố sổ đỏ?


Thứ năm, 22/07/2010, 08:28 GMT+7
Hỏi: Tôi có người anh, do thua cá độ bóng đá nên đã lấy sổ đỏ của gia đình đi cầm cố (không biết là tiệm cầm đồ hay chủ nợ).
Tôi muốn hỏi là người đang giữ sổ đỏ đó có thể bán đất của tôi hay không? Hay người đó có uy hiếp chúng tôi được không?

Tôi có thể đăng ký  với lý do mất sổ đỏ để làm lại được không?

(Tuấn Hữu)

- Trả lời:

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi gia đình anh được cấp sổ đỏ có nghĩa là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu của gia đình anh đối với diện tích đất hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại các Điều 168, 169 của Bộ luật Dân sự (BLDS) thì quyền sở hữu của cá nhân được pháp luật công nhận và bảo vệ; không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

Đối với bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. BLDS cũng quy định việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phả được sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu, một người không có quyền mang tài sản chung đi cầm cố, thế chấp hoặc chuyển nhượng.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 130 Luật đất đai cũng quy định thủ tục đăng ký thế chấp, quyền sử dụng đất khá chặt chẽ. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng; trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, việc người anh trai của anh đã lấy sổ đỏ của gia đình đi cầm cố, thế chấp để vay tiền cá độ bóng đá mà không được sự đồng ý của những người trong gia đình là không hợp pháp. Vì vậy nên người nhận cầm cố, thế chấp cũng không thể làm đầy đủ các thủ tục theo quy của pháp luật về đất đai.

Do đó, giao dịch giữa anh trai anh và người đang cầm giữ sổ đỏ của gia đình anh là bất hợp pháp. Vì thế, người đang cầm giữ sổ đỏ của gia đình anh cũng không thể đứng ra bán đất hoặc chiếm đoạt mảnh đất của gia đình anh được.

Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì chỉ cấp lại sổ đỏ trong trường hợp bị mất.

Pháp luật hiện hành không có quy định về việc cấp lại sổ đỏ khi sổ đỏ bị đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy, gia đình anh không thể đăng ký cớ mất để làm lại sổ đỏ khác.

Khiếu nại việc bồi thường đất


Thứ năm, 15/07/2010, 08:20 GMT+7
Hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất để nuôi cá và trồng trọt. Cuối tháng 9-2009, UBND thị xã đã ra quyết định thu hồi đất đó để làm công viên.

Do nhận thấy việc áp giá bồi thường không đúng quy định nên chúng tôi đã khiếu nại và được UBND thị xã ra quyết định mới tăng thêm tiền bồi thường.

Lần này, cho rằng thị xã lại nhầm lẫn (vì giá mới đưa ra cũng thấp) nên chúng tôi đã khiếu nại lên UBND tỉnh nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Chúng tôi phải làm sao?

Nguyễn Nhựt Dưỡng
(60/5 KP3, thị xã Hà Tiên, Kiên Giang)

- Trả lời:

Theo Điều 63 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ, trong thời hạn không quá 90 ngày kể từ ngày chủ tịch UBND cấp huyện có quyết định hành chính trong quản lý đất đai (trong đó có quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư) mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện.

Sau đó, trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra TAND hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, theo Điều 43 Luật Khiếu nại, tố cáo, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày (hoặc không quá 60 ngày đối với vụ việc phức tạp) kể từ ngày thụ lý để giải quyết. Riêng ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai là 60 ngày hoặc 70 ngày đối với vụ việc phức tạp.

Nếu đã khiếu nại đúng theo quy định trên, ông có thể yêu cầu chủ tịch UBND tỉnh giải quyết vụ việc trong hạn định.

Khiếu nại việc bồi thường đất


Thứ năm, 15/07/2010, 08:20 GMT+7
Hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất để nuôi cá và trồng trọt. Cuối tháng 9-2009, UBND thị xã đã ra quyết định thu hồi đất đó để làm công viên.

Do nhận thấy việc áp giá bồi thường không đúng quy định nên chúng tôi đã khiếu nại và được UBND thị xã ra quyết định mới tăng thêm tiền bồi thường.

Lần này, cho rằng thị xã lại nhầm lẫn (vì giá mới đưa ra cũng thấp) nên chúng tôi đã khiếu nại lên UBND tỉnh nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Chúng tôi phải làm sao?

Nguyễn Nhựt Dưỡng
(60/5 KP3, thị xã Hà Tiên, Kiên Giang)

- Trả lời:

Theo Điều 63 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ, trong thời hạn không quá 90 ngày kể từ ngày chủ tịch UBND cấp huyện có quyết định hành chính trong quản lý đất đai (trong đó có quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư) mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện.

Sau đó, trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra TAND hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, theo Điều 43 Luật Khiếu nại, tố cáo, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày (hoặc không quá 60 ngày đối với vụ việc phức tạp) kể từ ngày thụ lý để giải quyết. Riêng ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai là 60 ngày hoặc 70 ngày đối với vụ việc phức tạp.

Nếu đã khiếu nại đúng theo quy định trên, ông có thể yêu cầu chủ tịch UBND tỉnh giải quyết vụ việc trong hạn định.

Thời hạn để giải quyết khiếu nại


Thứ sáu, 30/07/2010, 08:31 GMT+7
Hỏi: Tôi có đơn đề nghị cơ quan chính quyền địa phương giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai, nhưng 4 tháng nay vẫn chưa được trả lời.
Xin hỏi trong thời hạn bao lâu thì địa phương giải quyết.

N.H.A (Đống Đa-Hà Nội)

- Trả lời:

Tại Điều 34 - Luật Khiếu nại tố cáo quy định: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của mình và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 32 của luật này, người giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý để giải quyết và thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại biết; trường hợp không thụ lý để giải quyết thì phải nêu rõ lý do.

Tại Điều 36 - Luật Khiếu nại tố cáo quy định: Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết.

Tại Điều 39 - Luật Khiếu nại tố cáo quy định: Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết quy định tại Điều 36 của luật này mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý, thì có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại tiếp theo hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của pháp luật; đối với vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn thì thời hạn nói trên có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày.

Điều 43 - Luật Khiếu nại tố cáo quy định thời hạn khiếu nại tiếp theo thì: Thời hạn giải quyết khiếu nại mỗi lần tiếp theo không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp, thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết.

Sao chưa được mua nhà theo nghị định 61 CP?


Thứ bẩy, 21/08/2010, 08:16 GMT+7
Hỏi: Năm 1991, UBND quận 3 mua của Công ty Phát triển nhà thành phố 30 căn hộ tại địa chỉ trên. Quận 3 đã bán 17 căn trả góp cho công dân của quận, 13 căn còn lại cấp cho các gia đình có công, hưu trí, CNVC của quận…

Đã nhiều năm nay chúng tôi làm thủ tục xin mua nhà theo nghị định 61 CP tuy nhiên vẫn chưa thực hiện được với lý do UBND quận 3 không chứng minh được nguồn kinh phí mua nhà kể trên. Trong khi đó, được biết Q.3 đã giải trình rõ và có hóa đơn, văn bản giải trình…

Xin hỏi: cùng bỏ tiền ra mua 30 căn hộ, tại sao 17 căn hộ trả góp (cho Q.3) đã được cấp quyền sở hữu còn 13 căn hộ này lại “vướng”? Nếu có lỗi về chứng minh nguồn kinh phí là việc của các cơ quan nhà nước với nhau chứ đâu phải do 13 hộ dân?

Nếu hết thời gian quy định (để được hóa giá theo theo NĐ 61CP) thì ai sẽ chịu trách nhiệm về việc này?
(13 hộ dân ở cư xá 155 tô Hiến Thành, P.13, Q.10)
- Trả lời:

Khu nhà ở số 155 Tô Hiến Thành, quận 10, Tp.HCM do Công ty Phát triển nhà ở liên kết với Ban Chỉ huy quân sự thành phố xây dựng, gồm 197 căn từ năm 1990. Sau khi xây dựng hoàn chỉnh, Công ty Phát triển nhà ở bán 30 căn hộ cho Công ty Xây dựng và phát triển nhà quận 3 để giải quyết bán trả góp cho các hộ diện chính sách và cán bộ công nhân viên của quận 3.

Sau đó, trong 30 căn hộ nêu trên, UBND quận 3 đã bán trả góp cho 17 hộ chính sách và cán bộ công nhân viên của quận và 17 hộ này đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính nên được cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ.

Như vậy, đối với 30 căn hộ trên thuộc quỹ nhà bán trả góp, không thuộc quỹ nhà bán theo nghị định số 61/CP của Chính phủ.

Đối với 13 hộ còn lại cũng được UBND quận 3 bố trí, có nguyện vọng mua nhà theo nghị định số 61/CP của Chính phủ để được cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ, Sở Xây dựng đã yêu cầu các cơ quan chức năng của quận 3 rà soát hồ sơ pháp lý và nhân thân, chính sách về nhà ở, đất ở của từng hộ để Sở Xây dựng tổng hợp hồ sơ, báo cáo UBND thành phố xem xét, chỉ đạo.

Riêng nội dung thắc mắc của ông (bà) về việc cùng bỏ tiền ra mua 30 căn hộ sao 17 căn hộ được cấp sở hữu, 13 căn hộ còn lại bị vướng, Sở Xây dựng đề nghị ông (bà) liên hệ với UBND quận 3 để được kiểm tra và giải quyết, trả lời theo quy định và thẩm quyền.

Ngõ đi chung bị lấn chiếm, ai giải quyết?


Thứ tư, 18/08/2010, 09:14 GMT+7
Hỏi: Năm 2003, tôi mua đất của ông B có thỏa thuận để ngõ đi rộng 3m, có kẻ vẽ sơ đồ và được UBND phường đóng dấu xác nhận diện tích. Đất của tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, con trai ông B đã bán cho người khác phần đất nhà ông B giáp ngõ nhà tôi và lấn vào một phần ngõ nhà tôi (ngõ chỉ còn 2,5m) mà không có sự đồng ý của tôi. Chúng tôi đã có ý kiến và gửi đơn lên phường và khu dân cư nhưng vẫn không được giải quyết.
Xin hỏi: Tôi muốn lấy lại phần ngõ đã bị con ông B bán cho người kia được không? Nếu được thì tôi phải làm gì?
Trần Cảnh (Gia Lâm, Hà Nội)
- Trả lời:
Diện tích đất bạn mua từ ông B đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã xác định rõ ngõ đi của nhà bạn rộng 3m, cho nên diện tích ngõ đi đó thuộc quyền quản lý, sử dụng của bạn. Việc con ông B tự ý bán một phần diện tích ngõ nhà bạn là trái với qui định của pháp luật.

Diện tích ngõ đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, đương nhiên được pháp luật bảo vệ; vì vậy con ông B không có quyền gì đối với diện tích đất đó. Nếu con ông B đã bán diện tích đất đó cho người khác mà không được sự đồng ý hoặc ủy quyền của bạn thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa con ông B và người kia về phần đất ngõ của bạn là vô hiệu theo qui định tại Điều 128 - Bộ luật Dân sự: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.

Để lấy lại phần diện tích đất bị con ông B bán cho người kia thì bạn phải nên làm đơn gửi đến tòa án nhân dân nơi có tài sản đó yêu cầu giải quyết theo qui định của pháp luật.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai


Thứ hai, 16/08/2010, 10:06 GMT+7
Hỏi: Tôi mới mua một thửa đất thổ cư ở quê và đã được cấp phép xây dựng nhà ở. Trong lúc đào móng xây nhà thì hộ liền kề cho rằng tôi đã lấn chiếm đất của họ, hai bên xảy ra tranh chấp khiến tôi không thể xây được nhà. Sau nhiều lần làm đơn lên xã, lên huyện đề nghị giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả.
Vậy tôi xin hỏi, vụ việc của tôi được giải quyết ở cấp nào?
N.V.M (Hà Nội)
- Trả lời:
Để giải quyết tranh chấp về đất đai, trước hết một trong các bên hoặc cả hai bên tranh chấp phải có đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có bất động sản đang tranh chấp tiến hành hoà giải. Do đó, nếu xã chưa tổ chức cho hai bên hòa giải ông phải tiếp tục yêu cầu hòa giải. Nếu xã hoà giải mà không thành thì ông căn cứ vào quy định tại Điều 136, Luật Đất đai năm 2003 sau đây để giải quyết vụ việc của mình:

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

Trường hợp ông chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Vậy nếu đất của ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ là Tòa án nhân dân. Nếu không đủ điều kiện đó thì cơ quan giải quyết là UBND các cấp và Bộ Tài nguyên Môi trường như quy định nêu trên.

Chuyển nhượng đất bằng giấy tay qua nhiều đời chủ


Thứ bẩy, 21/08/2010, 08:52 GMT+7
Hỏi: Tôi có một trường hợp xin được giải đáp. Đất do ông A sử dụng sang nhượng cho bà B năm 1992 (không rõ loại đất) có xác nhận chữ ký 2 bên của UBND phường, gia đình bà B sang nhượng cho ông C năm 1996 không có xác nhận của địa phương.

Năm 1999 ông C lại sang nhượng cho bà D. Bà D có đăng ký kê khai nhà đất năm 1999 sau đó lại bán cho ông E không rõ năm sang nhượng, năm 2002 ông E lại bán cho bà F. Tất cả các trường hợp sang nhượng kể từ bà B trở đi đều không có xác nhận của địa phương. Diện tích xác minh năm 2003 nhỏ hơn 30m2.

Năm 2000 Thủ tướng đã có quyết định giao đất cho một Công ty để đầu tư trong đó có phần đất của F. Dự án đền bù theo Nghị định 22/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ.

Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này khi làm quyết định đền bù thì ông hay bà nào được đền bù? vì sao?

Xin chân thành cảm ơn!
(ggddcc828794@yahoo.com.vn)
- Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 điều 42 LĐĐ năm 2003 quy định: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại điều 50 của LĐĐ thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 điều 43 của LĐĐ (Ví dụ: sử dụng đất không đúng mục đích; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất bị lấn chiếm; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước; đất được giao có thời hạn mà không gia hạn khi hết hạn;…)

Theo quy định tại khoản 6 điều 50 LĐĐ 2003: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điếu này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/101993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/7/2004), nay được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được cấp GCNQSDĐ

Như vậy, bạn phải kiểm tra lại miếng đất đó có được cấp GCNQSDĐ hay không và người nào được cấp thì người đó sẽ được nhận đền bù.

Hủy hợp đồng mua bán đất


Thứ năm, 26/08/2010, 09:14 GMT+7
Hỏi: Tôi mua đất và đã trả một phần tiền. Nay chủ đất muốn hủy hợp đồng mua, bán đất và trả lại tiền cho tôi. Tôi có quyền yêu cầu trả thêm lãi suất theo quy định của ngân hàng hay không?- Trả lời:

Theo điều 425 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi bị hủy bỏ thì hợp đồng sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng tiền thì phải trả bằng hiện vật. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.

Đối với trường hợp cụ thể của bạn, nếu muốn bên bán phải trả thêm tiền lãi suất ngân hàng, phải chứng minh được bên bán có lỗi trong việc ngừng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất trên.

Kiện đòi tiền thuế thu nhập cá nhân


Thứ sáu, 03/09/2010, 09:26 GMT+7
Hỏi: Tôi có mua một căn nhà nhưng do bên bán không chịu nộp thuế thu nhập cá nhân nên tôi phải nộp thay họ gần 30 triệu đồng.Nay họ không trả lại tiền cho tôi thì tôi có quyền kiện họ ra tòa hay không?

Ông Đặng Dương Minh (Đường số 3, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM)

- Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư số 161 ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính và tiết c điểm 3.5.3 Điều 5 Thông tư số 02 ngày 11-1-2010 của Bộ Tài chính, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Như vậy, người chuyển nhượng nhà cho ông có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch trên.

Nếu hai bên không có thỏa thuận ông phải nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho họ nhưng ông đã dùng tiền của mình để nộp thuế thì nay ông có quyền yêu cầu bên bán nhà thanh toán lại số tiền đó.

Nếu người này không đồng ý, ông có quyền khởi kiện tại TAND cấp huyện để được xem xét, giải quyết.

Chủ đầu tư có quyền cơi nới chung cư?


Thứ sáu, 03/09/2010, 09:09 GMT+7
Hỏi: Ở chung cư 66 Nguyễn Ngọc Phương (Q.Bình Thạnh, Tp.HCM), chủ đầu tư là Công ty Phát triển nhà quận Bình Thạnh tự ý lấy một phần diện tích nơi để xe phá sàn xây dựng trụ sở làm việc mà không được các chủ sở hữu thuộc cộng đồng dân cư đồng ý làm xảy ra mâu thuẫn.
Xin hỏi chủ đầu tư làm vậy đúng hay sai? Người dân phải làm gì hoặc kiến nghị ở đâu?
Võ Thế Hưng (hunghq88@... )

- Trả lời:

Với trường hợp chung cư Nguyễn Ngọc Phương, chủ đầu tư Công ty Phát triển nhà Q.Bình Thạnh tự ý chuyển công năng từ chỗ đậu xe thành văn phòng là sai quy định theo Điều 23 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng về những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư.

Về việc này, trong đợt kiểm tra an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn điện, an toàn xây dựng tháng 7-2010, tổ kiểm tra do Sở Xây dựng chủ trì đã yêu cầu công ty khắc phục vi phạm nêu trên.

Hiện Sở Xây dựng đang đề xuất UBND thành phố về nội dung kết luận của tổ kiểm tra với hướng đề xuất xử lý vi phạm xây dựng.

Làm sao "đòi" giấy chứng nhận cho căn hộ?


Thứ bẩy, 28/08/2010, 08:33 GMT+7
Hỏi: Tôi có mua căn hộ ở chung cư A9 bắc Đinh Bộ Lĩnh (Xô Viết Nghệ Tĩnh, P.26, Q.Bình Thạnh, Tp.HCM) của Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh từ năm 2001. Tôi mua nhà diện kinh doanh và đã đóng hơn 80% giá trị căn hộ.Hiện đến giờ Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh vẫn chưa giao giấy tờ nhà cho tôi (giữa tôi và công ty chỉ có hợp đồng mua nhà). Tình trạng của tôi cũng giống đa số bà con mua căn hộ khác của công ty. Hiện chúng tôi không biết phải làm sao? Xin hướng dẫn cách giải quyết.

Pham Thi Ngoc Bich (bichpham@... )

- Trả lời:

Do bà không cung cấp thông tin về hợp đồng mua bán nhà giữa bà với Công ty Phát triển nhà quận Bình Thạnh nên Sở Xây dựng không có cơ sở để trả lời cụ thể.

Theo quy định tại Điều 18 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 29-10-2009 của Chính phủ, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên - môi trường để được xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đát.

Thời gian giải quyết hồ sơ là 50 ngày làm việc.

Bà nên liên hệ trực tiếp Công ty Phát triển nhà quận Bình Thạnh và đề nghị công ty cho biết kết quả việc tiến hành thực hiện thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà đối với căn hộ của mình.

Cấp giấy đỏ theo quyết định của Tòa án


Thứ bẩy, 04/09/2010, 09:03 GMT+7
Hỏi: Năm 1977, chú tôi có mua một lô đất bằng giấy tay. Vì phải về quê nên ông để tôi sử dụng đất và tôi đã được cấp giấy chứng nhận tạm thời.Sau đó, do các con của chú tôi tranh chấp nên huyện đã thu hồi của tôi giấy chứng nhận. Vậy tòa án có thể căn cứ vào di chúc của chú tôi để lại và giấy tay mua bán đất để chia thừa kế đất cho các con của người chú hay không? Những người đó có thể xin cấp giấy đỏ hay không?

thuannguyen62@...

- Trả lời:

Do không có điều kiện nghiên cứu hồ sơ tranh chấp đất nên chúng tôi không có ý kiến cụ thể về việc xét xử của tòa án.

Về việc cấp giấy đỏ, theo khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án... thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đất sai hướng so với sổ đỏ, có kiện người bán được không?


Thứ ba, 07/09/2010, 08:59 GMT+7
Hỏi: Tôi ra công chứng thỏa thuận mua một miếng đất mặt tiền ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi, TP.HCM giá 400 triệu đồng. Sau khi đi đăng bộ (chưa lấy biên nhận) tôi mới biết miếng đất trên sai hướng so với sổ đỏ (đất hiện hữu nằm trong hẻm không có lối đi).Vậy tôi có đi kiện người bán được không? Kiện ở đâu? Về tội gì? Chân thành cảm ơn.

Phạm Minh Khánh

- Trả lời:

Nếu các số liệu về thửa đất, số bản đồ, diện tích, sơ đồ hiện trạng đất... trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) phù hợp với các số liệu thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì ông sẽ không có cơ sở để khởi kiện người đã chuyển nhượng QSDĐ trên.

Tuy nhiên, nếu thực tế thửa đất sai hướng so với hướng thể hiện trên giấy chứng nhận QSDĐ và có cơ sở để chứng minh rằng tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng đã có lỗi làm ông nhầm lẫn về hướng của thửa đất bị sai lệch so với thực tế (không thông báo về việc sai hướng của thửa đất, đất nằm trong hẻm không có lối đi) thì ông có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng phải thay đổi nội dung của hợp đồng đã giao kết.

Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận yêu cầu thì sau khi đã được hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất, ông có quyền làm đơn khởi kiện gửi TAND cấp huyện nơi có đất, yêu cầu tuyên bố giao dịch trên vô hiệu.

Ngoài ra, nếu chứng minh được bên chuyển nhượng cố ý làm ông hiểu sai lệch hướng và lối của thửa đất thì ông cũng có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập vô hiệu mà không cần phải thực hiện việc yêu cầu bên chuyển nhượng thay đổi nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập.

Theo quy định của pháp luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Bị phạt vi phạm hợp đồng có phải bồi thường thiệt hại hay không?


Thứ năm, 16/09/2010, 09:42 GMT+7
Hỏi: Công ty của tôi ký hợp đồng mua bán gạch xây dựng trị giá 250 triệu đồng với công ty A. Trong hợp đồng đã thống nhất là mức phạt cho mỗi vi phạm là 4% giá trị hợp đồng bị vi phạm nhưng không đề cập đến vấn đề bồi thường thiệt hại.
Công ty tôi đã giao hàng đúng hẹn nhưng công ty A nói chất lượng gạch không đúng như hợp đồng nên ngoài tiền phạt 10 triệu đồng còn đòi công ty tôi bồi thường thêm 30 triệu đồng nữa.

Công ty tôi đồng ý nộp phạt nhưng không đồng ý bồi thường thêm tiền nên công ty A không thanh toán 240 triệu đồng dù đã quá thời hạn thanh toán 3 tháng theo thỏa thuận.

Xin hỏi: Công ty tôi có phải bồi thường 30 triệu  đồng không? Nếu công ty tôi khởi kiện thì phải gửi đơn khởi kiện tới tòa án nào? Nếu công ty tôi không muốn gửi đơn kiện đến tòa án mà giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại có được không?
Hoàng Quốc Việt (Hoàn Kiếm, Hà Nội)

- Trả lời:

Công ty bạn và công ty A đã thống nhất trong hợp đồng mức phạt cho mỗi vi phạm là 4% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Căn cứ theo Điều 300, Điều 301 - Luật Thương mại thì thỏa thuận này là hợp pháp.

Khi công ty bạn giao hàng không đúng chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 307 - Luật Thương mại năm 2005 thì trong trường hợp các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả chế tài phạt vi phạm và buộc bồi thường thiệt hại. Do đó, công ty A có quyền yêu cầu công ty bạn phải chịu chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ chứng minh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Công ty bạn chỉ phải bồi thường thiệt hại cho công ty A nếu công ty A đưa ra đầy đủ những căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại sau đây:

1. Có hành vi vi phạm hợp đồng;

2. Có thiệt hại thực tế;

3. Hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại. (Điều 303 - Luật Thương mại 2005).

Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm (Khoản 2 Điều 303 - Luật Thương mại 2005).

Công ty bạn có thể gửi đơn khởi kiện tại tòa án nơi đặt trụ sở của công ty A yêu cầu tòa án buộc công ty A thanh toán tiền hàng cho công ty mình (điểm a khoản 1 Điều 35 - Bộ luật Tố tụng dân sự) hoặc 2 bên thoả thuận bằng văn bản yêu cầu toà án nơi đặt trụ sở của công ty bạn giải quyết (điểm b khoản 1 Điều 35 - Bộ luật Tố tụng dân sự).

Công ty bạn muốn giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại thì giữa công ty bạn và công  ty A phải có thỏa thuận trọng tài (khoản 1 Điều 3 - Pháp lệnh Trọng tài thương mại).

Đất tranh chấp không được cấp Giấy chứng nhận


Thứ ba, 14/09/2010, 13:56 GMT+7
Hỏi: Năm 1994, cô ruột tôi có được bệnh viện cấp cho một lô đất khoảng 30m2 với điều kiện phải xây nhà ngay. Tuy nhiên do thời điểm đó, nhà cô tôi không đủ điều kiện để xây nhà, nên có đề nghị tôi mua miếng đất này với giá 80 triệu, và cho được trả dần trong 3 năm.Khi trả xong sẽ giao sổ đỏ nhà đất và chuyển tên quyền sử dụng.

Vì tin tưởng cô và thấy hợp lý (vì thời điểm đó tôi cũng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ tiền), nên tôi đã đồng ý mua và có vay mượn gia đình để xây một căn nhà bằng có gác xép. Khi xây dựng nhà xong, gia đình tôi đã chuyển đến sống ngay tại căn nhà này. Đúng như đã giao hẹn, năm nào tôi cũng thu xếp trả nợ cho cô tôi số tiền như đã quy định.

Tuy nhiên, đến gần thời kỳ hết 3 năm (năm 2007) khi số nợ tiền đất tôi gần trả hết thì gia đình cô tôi đã gây khó dễ do thời gian này đất khá đắt. Liên tục cô đòi tăng giá tiền nhà, vì trong thời gian này tôi biết mình cũng không thể mua được nơi nào khác với số tiền như vậy, nên tôi cũng đã đồng ý tăng thêm 50 triệu, kèm điều kiện khi con cô học xong sẽ lo việc vào một cơ quan Nhà nước.

Mặc dù thoả thuận như vậy, lòng tham của gia đình cô tôi vẫn vô bờ và thấy mức giá đấy là không đủ. Nghe lời của gia đình, cô tôi một mực đòi nhà lại để bán cho người khác với mức giá cao hơn (nghe đâu có người đã trả 800 triệu đồng).

Không đồng ý, cả hai bên buộc phải làm đơn ra toà. Sau nhiều lần đàm phán, hai bên đều chưa đưa ra một hướng giải quyết nào. Sau nhiều năm qua, tôi vẫn thường xuyên bị triệu tập lên các cơ quan chức năng để giải trình mà vẫn không giải quyết xong, giấy tờ nhà vẫn không làm được.

Vậy xin hỏi luật sư, với trường hợp trên phải giải quyết như thế nào? Gia đình tôi có khả năng làm sổ đỏ nhà đất khi mà đang xảy ra tranh chấp không? Hãy cho tôi một lời khuyên tốt nhất. Nếu giờ tôi đồng ý trả lại nhà thì sẽ được đền bù thế nào? Xin cảm ơn!

- Trả lời:

Theo qui định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì đất có tranh chấp dù có các loại giấy tờ hay không đều không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp gia đình bạn đã mua đất của cô ruột bạn và đã sử dụng đất ổn định từ năm 1994 nhưng chưa được giao sổ đỏ là vì bạn có thỏa thuận với cô bạn sẽ trả hết số tiền đất đó sau 3 năm (tức là năm 1997).

Nay nếu bạn đồng ý trả lại nhà cho cô bạn thì cô bạn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bạn đã chuyển cho cô, đồng thời cô bạn phải thanh toán thêm một khoản lãi suất tương ứng với số tiền đó theo tỷ giá ngân hàng Nhà nước tại thời điểm hai bên chuyển giao tiền.

Ngoài ra, cô bạn phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền thực tế mà bạn đã bỏ ra để xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó.

Chúc bạn thành công!