Thursday, 31 March 2011

Làm sao để bán nhà nhanh và được giá nhất?


Thứ năm, 09/10/2008, 16:59 GMT+7
Những ấn tượng đầu tiên sẽ rất quan trọng. Bạn có thể tốn cả đống tiền để quảng cáo về căn nhà, nhưng nếu phản ứng đầu tiên của người mua không tốt, thì mọi cố gắng của bạn có thể chỉ là con số không.
Bạn là người bán nhà, nhưng hãy giả sử đặt tình huống mình chính là người tìm mua nhà. Khi đó, hãy ra khỏi nhà, leo lên xe, và rồi xuống xe, bước từ từ trên lối dẫn vào nhà và nhìn bao quát. Cầm bút và giấy trên tay, làm một danh sách những thứ bạn muốn sửa sang nếu dự định mua căn nhà này, ngay tại thời điểm đó và rồi thực hiện nay. Thường thì người mua nhà mới sẽ không bao giờ muốn sửa sang gì nhiều.
Đừng bao giờ xin lỗi về bất kỳ nhược điểm nào của căn nhà.
Hãy khiến căn nhà trông thật ấn tượng và thân thiện, ngay từ vẻ bề ngoài. Hoa trồng trong sân trước với nhiều màu sắc vui mắt sẽ tạo không khí ấm cúng. Hãy nhổ hết cỏ khô và những bụi cây héo. Cất hết đồ làm vườn vì sự lộn xộn sẽ không gây được ấn tượng tốt cho người mua nhà. Ngoài ra, chúng sẽ làm họ nghĩ là sẽ cần phải chăm chút cho nơi ở này nhiều đây.
Tốt nhất là hãy cho xe ra khỏi garage. Bạn muốn cho người mua thấy rằng garage nhà bạn rộng đến thế nào, nhưng đó điều không cần thiết vì để xe trong garage chỉ tạo cảm giác chật chội hơn. Đỗ xe của bạn ngang đường nhưng không thẳng cửa ra vào vì nếu không sẽ làm khuất tầm nhìn vào căn nhà.
Lối ra vào hoặc sảnh chính của căn nhà phải tạo được cảm giác ấn tượng về sự đón tiếp. Nếu lối dẫn vào nhà gặp khó khăn, hãy làm thoải mái hơn. Căn nhà cần ánh sáng thông thoáng và một mùi hương dễ chịu. Nên nhớ luôn bật đèn trong những căn phòng mà ánh sáng mặt trời có thể không tới và đảm bảo rằng mọi rèm cửa đều luôn được mở rộng.
Nếu đặt quá nhiều thứ linh tinh trên tủ lạnh hay các thiết bị gia dụng nào khác thì hãy bỏ đi. Ngoài ra, đừng để đường ống nước rò rỉ và luôn cẩn thận để ý tới những đồ dùng bằng thép, tránh những chỗ gỉ sét. Điều tương tự cũng cần làm với phòng tắm, gọn gàng, sạch sẽ và càng long lanh càng tốt.
Tiếp theo, cần chắc chắn rằng không có bất kỳ đồ nội thất nào kê trong nhà mà lại gây ảnh hưởng tới luồng giao thông. Có thể, hãy sắp xếp lại để tạo thêm nhiều không gian trống và có thể đặt thêm vài cái tủ nếu cần thiết. Sẽ rất không hay nếu thấy ở đâu đó mọi thứ đồ dùng cứ bị chất đống. Tốt hơn hết là che đậy lại bằng cách tống vào tủ hay một nơi khuất nào đó.
Súc vật nuôi có thể gây ra sự ác cảm hoặc sợ hãi cho người mua nhà vì không phải ai cũng là người thích súc vật. Hãy cho chúng ra ngoài đi dạo, hoặc bằng cách nào đó không để tiếp xúc khi có người đến xem nhà.
Trong trường hợp bạn thuê môi giới để thực hiện việc bán nhà, thì không nên có mặt khi người môi giới tiến hành giới thiệu nhà cho khách. Vì khi đó, người mua sẽ có cảm giác rất khách sáo, không thoải mái và có thể phải chào tạm biệt sớm. Người mua càng ở lại lâu thì cơ hội bán của bạn càng lớn.
Và cuối cùng, nên nhớ một điều, đừng bao giờ xin lỗi người đến mua bất kỳ điều gì vì những hạn chế của căn nhà. Lúc nào cũng phải nói rằng căn nhà của bạn là một nơi tuyệt vời để sống. Một suy nghĩ tích cực từ chính người môi giới hoặc từ chính bạn, sẽ khiến người mua mủi lòng.

Bí quyết thành công của nhà môi giới BĐS hàng đầu nước Mỹ


Thứ tư, 08/10/2008, 13:22 GMT+7
Hiện người dân New York nói riêng dân Mỹ nói chung đều ngưỡng mộ, coi Dolly Lenz là người phụ nữ thành công trong lĩnh vực BĐS. Là dân New York chính gốc, nghề nghiệp chính được đào tạo là kế toán, thế nhưng thành tựu lớn của nữ doanh nhân tài ba này trong hơn 20 năm qua là doanh số bán nhà đạt hơn 4 tỷ USD. Hiện nay, tốc độ bán nhà của nữ hoàng BĐS này là hơn 400 triệu USD/năm. Có thể nói, Dolly Lenz hiện là một trong những người môi giới BĐS giỏi nhất nước Mỹ cũng như trên thế giới.
Ở nhiều nước trên thế giới, BĐS (Real Estate) luôn được coi là bộ phận quan trọng trong hệ thống các ngành kinh tế chủ chốt của đất nước. Tại tất cả các bang ở Mỹ đều có những đạo luật công nhận tính hợp pháp của những người môi giới việc mua bán BĐS (Broker), coi trọng nghề môi giới nói chung và môi giới BĐS nói riêng, những ai giỏi nghề đều được quyền có thu nhập cao và được xã hội nể trọng. Đặc trưng quan trọng trong công việc của những người môi giới BĐS ở Mỹ là họ có trách nhiệm thu xếp để người mua và người bán gặp nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đổi tài sản. Chỉ những ai thực sự cam kết chịu trách nhiệm trong việc mua bán, trao đổi BĐS và đã qua một số khóa đào tạo cũng như dự các kỳ thi cấp giấy chứng chỉ hành nghề mới được gọi là người môi giới BĐS.
Cty Prudential Douglas Elliman của Dollty Lenz hiện đang cùng một tập đoàn BĐS khác chiếm lĩnh thị trường BĐS ở New York. Có người cho rằng Dolly Lenz được như ngày nay một phần là nhờ sự bùng nổ nhu cầu nhà đất sau thảm họa 11/9/2001. Lenz rất giỏi về tâm lý thị trường, tâm lý khách hàng nên đã mạnh dạn bỏ vốn ra mua lại diện tích ở khu vực lân cận, sau đó xây dựng phòng ốc, để rồi trong thời gian gần đây bán không kịp thở, “đếm tiền mỏi tay” nhờ cơ hội bán nhà cho những nhà kinh doanh đang nóng lòng quay lại với khu giao dịch sầm uất quen thuộc mà cảnh và người đã sâu nặng trong trí nhớ.
Ngoài việc nắm bắt cơ hội lớn trên, Lenz còn sớm nhận ra tiềm năng của những người đến tuổi hưởng lương hưu và tiền tiết kiệm tích lũy được trong quãng đời xuân trẻ. Những người này giờ không ngần ngại bỏ ra khoản tiền lớn để được sống quãng thời gian còn lại của cuộc đời trong khu thương mại thân quen mà họ đã trọn đời cống hiến tài năng. Phần thưởng dành cho sự thông minh nhanh nhạy là những ngôi nhà đắt tiền được thỏa thuận mua trong chớp mắt.
Khi được hỏi về bí quyết thành công của mình, Dolly Lenz cho rằng: Đó là làm việc thật chăm chỉ và tập trung toàn tâm toàn ý cho công việc.

Xử lý rủi ro trong giao dịch bất động sản


Thứ tư, 13/08/2008, 09:03 GMT+7
Trong bối cảnh thị trường BĐS đầy biến động những tháng đầu năm 2008, làm thế nào để xử lý những rủi ro khi giao dịch trên thị trường này?
Trong thời gian gần đây, các phương tiện truyền thông tại Việt Nam đã dành rất nhiều trang bài và thời lượng để thảo luận về những rủi ro cũng như cơ hội gia tăng giá trị giao dịch tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.
Trong bối cảnh thị trường biến động mà chúng ta đã chứng kiến trong năm 2008 và tính thanh khoản kém ở những kênh đầu tư thay thế khác, thì nhu cầu tìm đến các chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm nhằm tìm hiểu và xử lý những rủi ro tiềm ẩn, rủi ro cụ thể gắn liền với giao dịch trong các cơ hội đầu tư vào BĐS hiện đang rất lớn.
 
Ông Ewan Patrick hiện là Giám đốc dịch vụ tư vấn giao dịch tài chính của Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, công tác tại TP. HCM từ hơn một năm qua đã có những phân tích về cách thức xử lý rủi ro trong giao dịch BĐS ở thị trường Việt Nam.
Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường nhận định rằng, định giá cao là nét đặc trưng trong năm 2007 và tình hình trong năm 2008 là thách thức hơn nhiều, khi nguồn tài chính cho xây dựng và dự án bị cắt giảm, giá đất hạ nhiệt, còn chi phí xây dựng lại tăng chóng mặt do giá hàng hóa (xi măng, thép), lãi suất ngân hàng và lạm phát tiếp tục vượt qua các con số dự đoán trong năm trước.
Vì thế, năm 2008 đã chứng kiến những cơ hội đầu tư "nghèo nàn" khi những công ty kinh doanh BĐS và một số nhà đầu cơ không thành công trong năm trước (ví dụ, các công ty không có chức năng hoạt động kinh doanh BĐS) phải tìm cách cắt bỏ những khoản đầu tư trước đây, hay hoàn thiện những dự án đã thu tiền trước của khách hàng nay đang cần rót thêm vốn xây dựng.
Cũng giống như các khoản đầu tư mạo hiểm, khi lợi nhuận tiềm năng tăng lên thì kèm theo đó là rủi ro đối với dự án cũng gia tăng.
Những yếu tố này cùng với nhu cầu ngày càng lớn về BĐS nhà ở, BĐS thương mại và BĐS công nghiệp đã hình thành nên môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư dài hạn.
Mặc dù những khó khăn, trở ngại đối với việc mua vào có thể đã giảm bớt so với năm trước, nhưng điều quan trọng là cả bên mua và bên bán phải thấu hiểu và xử lý những rủi ro này theo phương cách tối ưu.
Do đó, sau một thời gian dài tìm kiếm một dự án đầu tư/nhà đầu tư thích hợp, rồi hoàn tất quy trình "tìm hiểu" bên bán hoặc nhà đầu tư và thực hiện thẩm định sơ bộ (về tài chính, thuế, pháp lý, kỹ thuật và môi trường), ai cũng mong muốn xây dựng được một kế hoạch phác thảo cho việc triển khai thực hiện dự án đầu tư (sau khi đã tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý thoả đáng).
Khi đã giao ước bằng cam kết này, một nhà đầu tư thiên về lý trí sẽ tìm hiểu kỹ hơn tình hình, điều kiện tài chính cho dự án và pháp nhân mình đầu tư vào, mặt khác có sử dụng kết quả thu được từ quá trình này để thương lượng một mức giá "phải chăng" và chuẩn bị các biện pháp phòng ngừa thích hợp trước những rủi ro trọng yếu.
Mặc dù tình hình trong thời gian vừa qua đã cho thấy, việc hoàn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách dự đoán là rất hiếm ở Việt Nam, nhưng cả hai phía bên mua và bên bán cần nắm bắt được thời gian hoàn thành dự kiến và dự phòng một tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá cả thích hợp trong dự toán dự án.
Ở những nước có lạm phát thấp, việc chậm tiến độ công trình 2 - 3 tháng có thể không có tác động nhiều đến tình hình tài chính của dự án; nhưng trong điều kiện giá tăng ở mức 2 - 3% một tháng thì ảnh hưởng đối với khả năng sinh lời và yêu cầu cấp vốn bổ sung cho dự án lại đặc biệt quan trọng.
Người bán nên tìm cách chứng minh năng lực của mình bằng cách trình bày về phương pháp đã áp dụng để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các dự án trước, hoặc giới thiệu những đối tác mua tiềm năng với những nhà đầu tư vốn cho dự án trước đây; trong khi đó, bên muốn mua cũng nên thực hiện công việc tương tự đối với đối tác tiềm năng của mình.
Tuy không phải là một vấn đề mới, nhưng việc hoàn chỉnh hồ sơ dự án với đầy đủ các loại chứng từ và giấy phép có thể khiến cho việc chứng minh nguyên giá và sự sở hữu công trình trở nên khó khăn hơn.
Dưới góc độ của người mua, việc hoàn tất giấy tờ nên được thực hiện trong giai đoạn thương thảo về giá; còn đối với người bán cũng nên ưu tiên vấn đề này khi giải thích và chứng minh các vấn đề tương tự như vậy đã được xử lý thành công ra sao trong các dự án trước đây.
Phương pháp thực hiện định giá có thể khiến cả người bán và người mua bối rối và lúng túng, do đặt ra hàng loạt vấn đề như thiếu kiến thức về các loại thuế hiện hành, thông tin tài chính chưa đáng tin cậy (do vẫn chưa có một quy định cụ thể yêu cầu các công ty chưa niêm yết tại Việt Nam phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính của mình - có lẽ yêu cầu bắt buộc kiểm toán đối với tất cả doanh nghiệp có doanh thu hàng năm, ví dụ từ 20 tỷ đồng trở lên, có thể là giải pháp hữu ích chăng?) và việc không dự đoán được chi phí trong tương lai khi phần lớn nhà cung cấp vật tư xây dựng trước đây là các bên có liên quan.
Trong khi người mua thường tiến hành thẩm định giá rất kỹ, còn người bán lại chưa thực hiện công việc tương tự. Nếu cả người bán và người mua cùng thực hiện việc định giá, thì quá trình thương lượng giá cả chắc chắn sẽ được thúc đẩy và tiến triển.
Mặc dù đây là những vấn đề rất tiêu biểu, nhưng cũng chỉ phản ánh phần nổi của một tảng băng trôi mà thôi. Trong mỗi giao dịch, đều có những vấn đề vướng mắc cần được cả hai bên nhận diện, tìm hiểu và xử lý thấu đáo. Trong khi thực hiện công việc của mình, đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp cho cả hai phía có thể đồng thời hỗ trợ nhóm quản lý dự án đơn giản hoá quy trình này và gia tăng giá trị tạo ra.
Tóm lại, 2008 là năm đầy thách thức đối với hầu hết khu vực, ngành nghề kinh tế Việt Nam và đặc biệt nhiều thử thách với các công ty đầu tư và phát triển BĐS, nhưng chúng tôi có chung quan điểm, đó là thị trường hứa hẹn nhiều cơ hội đầu tư vững chắc dành cho những nhà đầu tư được đào tạo bài bản, có niềm tin và định hướng đầu tư dài hạn.
Kết quả đầu tư cho bên mua và bên bán trong thị trường BĐS có thể được tăng lên rất nhiều nếu cả người mua và người bán hiểu sâu sắc về cơ hội, chọn đúng đối tác và có biện pháp xử lý các rủi ro ngay từ đầu.

Những bất trắc cần lưu ý khi mua bán nhà


Thứ hai, 27/10/2008, 16:47 GMT+7
Trong lĩnh vực địa ốc, có thể gom thành 8 nhóm nguyên nhân thường dẫn đến bất trắc khi giao dịch về nhà đất. Nếu xử lý không khéo có thể làm cho việc mua bán nhà bị đổ vỡ hoặc có thể dẫn đến kiện tụng, tranh chấp.
1- Nhà đất đem ra mua bán chưa hoàn chỉnh chủ quyền về mặt pháp lý hoặc về các yêu cầu của thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: nhà chưa hóa giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa khai di sản thừa kế, chưa giải quyết xong vấn đề đồng sở hữu...).
2- Nhà đất hợp pháp nhưng nằm trong quy hoạch, lộ giới... mới được công bố.
3- Bên bán không xuất trình được bản chính các văn tự về chủ quyền (phần lớn là do thế chấp ở các tổ chức tài chính hoặc tư nhân).
4- Nhà đất đang có dấu hiệu tranh chấp.
5- Tư cách của bên bán không đảm bảo trọn quyền sở hữu trên pháp lý hay trên thực tế (ví dụ: đang mắc nợ, đang có đồng sở hữu, sở hữu chủ đang ở tù, thay đổi ý kiến trong quá trình bán, phát sinh thừa kế khi đang bán, phát sinh yêu sách...).
6- Tư cách của bên mua tác động đến quá trình mua (ví dụ: khả năng thanh toán bị biến động, thay đổi ý định mua, phát sinh ý đồ muốn ràng buộc theo ý riêng...).
7- Thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu trong quá trình mua (ví dụ: bán lại ngay trong khi đang mua...).
8- Bất trắc do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (ví dụ: vẽ sai hiện trạng nhà đất, nhận định khác nhau của công chứng viên về hồ sơ, thu thuế sót, làm thất lạc hồ sơ trong quá trình xử lý...).
Theo kết quả điều tra mới nhất của Trung tâm Giao dịch bất động sản thuộc Ngân hàng Phát triển nhà TP HCM, hiện nay chỉ có khoảng 42% vụ giao dịch mua bán nhà đất là bình thường, 58% có thể gặp một hoặc một số bất trắc như đã nói trên.
Ngoài ra trên thực tế, ngoài hợp đồng mua bán nhà đất thông qua công chứng, hai bên còn có một hợp đồng tay khác và mặc dù không đủ tính hợp pháp, nhưng lại là hợp đồng mà hai bên mang ra thực hiện. Còn hợp đồng hợp pháp thì thường được coi là thủ tục. Chính điều này đã khoét sâu thêm các nguy cơ và dẫn đến rủi ro trong mua bán nhà.

Bí quyết để bán nhà cũ nhanh chóng


Thứ hai, 20/04/2009, 09:26 GMT+7
Nếu có dự định bán nhà, bạn nên cân nhắc việc sửa sang lại đôi chút. Dù chỉ thay đổi màu sơn thôi, vừa không tốn kém lại vừa tạo cảm giác mới mẻ cho người muốn mua.
Trang trí lại nội thất giúp cho căn nhà cũ trở nên hấp dẫn người mua. Ảnh: paris-apartments-for-rent.com
Dưới đây là 4 "bí kíp" giúp bạn làm cho ngôi nhà trở nên ngăn nắp và dễ bán.
- Dọn sạch đồ đạc. Bạn nên tống khứ hay ít nhất là cất đi tất cả những thứ không cần thiết để tạo không gian sinh hoạt thoáng mát. Thu tất cả sách báo, tạp chí cũ và giầy dép bỏ vào nhà kho.
Căn nhà trông bắt mắt hơn khi không còn bừa bộn. Bạn cũng nên sắp đặt đồ nội thất cần thiết cho các căn phòng còn trống nếu có, như vậy khách hàng tiềm năng sẽ không đánh giá thấp món bất động sản của bạn.
- Lau chùi cho bóng lộn. Rõ ràng, bạn không hề muốn trưng bày một căn nhà bụi bặm đeo bám mọi ngõ ngách. Hoặc cây lau sàn, bàn chảy cọ rửa và thảm lau giầy phô bày ngổn ngang. Để căn nhà sáng bóng, bạn hãy lau chùi từ các thiết bị nhà bếp, nhất là với những đồ dùng lâu ngày chỉ cần đánh bóng chút ít thôi đã đem lại vẻ tươi mới. Nếu một căn phòng nào đó cần một lớp áo tươi tắn, bạn cũng nên sơn cho nó. Cố gắng tránh sử dụng những gam màu quá sáng vì chúng có thể không hấp dẫn với người mua cho lắm.
- Bày trí lại đồ gia dụng. Mỗi đồ gia dụng được đặt đúng vị trí có thể làm thay đổi về cách nhìn của căn phòng. Nên cố gắng đặt những chiếc ghế đôn cùng với ghế băng xung quanh một điểm nhấn chẳng hạn như bên lò sưởi.
- Nên sử dụng dịch vụ trang trí nội thất chuyên nghiệp. Với một khoản đầu tư vừa phải, chuyên gia kiến trúc có thể đưa ra giải pháp phù hợp cũng như giúp bạn tìm kiếm các thiết bị và đồ nội thất thiết thực cho ngôi nhà, giúp thuyết phục khách hàng ngay từ lần xem nhà đầu tiên.
Theo VTC New

Bất động sản: “Muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm!”


Thứ ba, 03/03/2009, 09:07 GMT+7
“Theo tôi, thứ để kéo nhà đầu tư quay lại thị trường thời điểm này chính là phương thức thanh toán hợp lý tại các dự án”.
Bất động sản: “Muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm!”
Quan điểm này được ông Nguyễn Như Vinh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng Hoàng Thành đưa ra trong cuộc trao đổi với báo giới xung quanh việc triển khai Satin Residence - dự án khu căn hộ cao cấp và thương mại dịch vụ, vừa được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào ngày 26/2, với tổng vốn đầu tư 120 triệu Đô la Mỹ. Đây là dự án liên doanh giữa Hoàng Thành và Tập đoàn CapitaLand (Singapore). Dự án toạ lạc tại Mỗ Lao, Hà Đông, gồm 5 toà nhà cao tầng, trên khu đất được quy hoạch 7,8 hécta. Sau khi hoàn thành, dự kiến sẽ có thêm 1.100 căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường.
Chia nhỏ để lãi lớn hơn
Trong thời điểm thị trường nhà đất khó khăn, việc huy động vốn cho dự án này ra sao, thưa ông?
Chúng tôi hợp tác với CapitaLand. Phía họ góp 70% vốn.
Đặt lên bàn cân với các dự án căn hộ cao cấp khác đang trong thời điểm khó bán, tại sao Hoàng Thành lại mạo hiểm tiếp tục đầu tư vào một dự án căn hộ cao cấp?
Thực tế, thị trường nhà đất đang có những khó khăn nhất định nhưng không phải vì thế mà không còn tiềm năng. Nếu thị trường trầm lắng mà tất cả đều án binh bất động thì thị trường không thể hồi phục được.
Theo tôi, thứ để kéo nhà đầu tư quay lại thị trường thời điểm này chính là phương thức thanh toán hợp lý tại các dự án. Một số ngân hàng đã kết hợp với chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ cho người mua nhà vay tiền trả góp.
Nhưng bán căn hộ cao cấp lúc này không hề dễ, thưa ông?
Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ.
Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng nhất định. Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm. Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác.
Hình thức thanh toán cũng phải tạo thuận lợi
Thành lập từ năm 2004, Công ty Hoàng Thành hiện có vốn điều lệ 925 tỷ đồng với 5 cổ đông pháp nhân là các quỹ đầu tư, công ty tài chính và các tổ chức hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Hoàng Thành hiện hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, cơ sở hạ tầng và tư vấn bất động sản.
Ông có tự tin rằng phương thức thanh toán này sẽ có ưu thế cạnh tranh với các dự án khác vào lúc thị trường đang xuống dốc?
Tại nhiều dự án, chủ đầu tư bắt khách hàng đóng ngay 30% giá trị nhà. Còn chúng tôi, sẽ kéo dài thời hạn thanh toán trong suốt những năm xây dựng dự án. Cụ thể, dự kiến, khách hàng sẽ được đóng tiền thành 7 đợt thay vì 3 hay 4 đợt như một số dự án trước đây.
Việc chia nhỏ quá trình thanh toán của khách hàng sẽ giúp khách hàng dễ thở hơn, chúng tôi cũng dễ bán hàng hơn. Đợt thanh toán lớn nhất và cũng là cuối cùng sẽ cách thời điểm giao nhà khoảng 2 đến 3 tuần và cũng chỉ chiếm 20-30% tổng số tiền phải đóng.
Đồng thời chúng tôi sẽ chiết khấu cho những người có khả năng thanh toán sớm. Tôi nghĩ, khách hàng được mua trả chậm, lại được hỗ trợ về lãi suất nên sẽ đến với chúng tôi.
Như thế phải chăng các ông ưu tiên cho những người có nhiều tiền?
Nói chung sẽ có nhiều sự lựa chọn cho khách hàng để người ít tiền cũng mua được nhưng người có điều kiện tài chính trả sớm sẽ có lợi hơn.
Trong cái khó luôn có cơ hội
Thời gian qua, dư luận đã nhiều lần lên tiếng về hiện tượng chủ đầu tư chiếm dụng vốn rồi bán nhà trên giấy. Quan điểm của ông về việc này? Trách nhiệm của chủ đầu tư về thời hạn giao nhà đến đâu?
Chúng tôi đã sẵn sàng chi 2 triệu Đô la Mỹ xây nhà mẫu để khách hàng xem và tự quyết định về chất lượng của dự án.
Điều quan trọng là khi mua nhà, khách hàng phải lưu ý đến hợp đồng mẫu. Trước kia do thị trường sốt giá, người ta tranh nhau suất mua mà không quan tâm đến hợp đồng. Nhưng bây gìơ thị trường trầm lắng hơn, nhà đầu có điều kiện để cân nhắc và lựa chọn dự án tốt cũng như nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán.
Các ông nhận định như thế nào về thị trường mà lại quyết định đầu tư vào thời điểm này?
Trong cái khó luôn có cơ hội. Hiện nay chính sách về lãi suất đã dễ dàng. Gía cả vật liệu xây dựng đã giảm mạnh. Nhiều nhà máy đang cắt giảm việc làm, lao động không có việc vì thế giá nhân công cũng không căng thẳng như trước.
Những điều đó làm chi phí đầu vào sẽ giảm và đây chính là cơ hội cho những nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. Hiện nay đầu tư vào vàng và chứng khoán rất rủi ro cho nên bất động sản là kênh đầu tư đang được nhiều người lựa chọn. Và thực sự gần đây thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.

Thị trường bất động sản: nhìn từ phía người mua


Thứ hai, 23/02/2009, 10:56 GMT+7
Thị trường bất động sản của ta đang “lạnh” đấy là nhìn từ phía người bán. Tình trạng này bắt đầu từ cuối quý I-2008. Gần đây, nhiều người tiên đoán các chính sách thuế khóa, tiền tệ hiện nay sẽ giúp thị trường này ấm dần lên. Mấy công ty địa ốc mới bán nhà gần đây, vừa bán là gần hết ngay. Có thật thế không? Ta sẽ nhìn từ phía người mua để tiên đoán.
Yêu cầu của người mua
Người cần mua nhà có rất nhiều. Ngoài người cần nhà giá thấp, ít được giới kinh doanh bất động sản lưu tâm, xin gọi là nhóm 1; còn năm nhóm mua nhà khác được Công ty nghiên cứu thị trường FTA khảo sát, gồm có - nhóm 2 - khách hàng tuổi trẻ tài cao (5%), nhóm 3 - vì tương lai con em (10%), nhóm 4 - ăn nên làm ra (18%), nhóm 5 - ngôi nhà mơ ước (15%), nhóm 6 - đầu tư bất động sản 52%. (TBKTSG 28-6-2007)
Trừ nhóm 6 thường mua vài căn một lần, không phải là để ở mà là tìm cách bán với lời lãi nhiều luôn luôn mong giá bất động sản tăng trong tương lai, thì năm nhóm còn lại cần những loại nhà khác nhau. Nhóm 1, cần một căn nhà khang trang hơn căn mình đang ở. Nhóm 2, cần một căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm. Nhóm 3, cần một môi trường sống. Nhóm 4, cần một căn nhà lý tưởng, gần sông, giao thông thuận tiện. Nhóm 5, thích một căn nhà nhỏ hơn 80m2 có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.
Khả năng của người bán
Nhu cầu của người mua như thế, nhưng bên bán đã đưa ra những loại nhà thế nào? Nhìn những cao ốc ở quận 2, 7 và 9 ta thấy đại đa số là những nhà cao tầng. Tại sao các chủ đầu tư lại chỉ xây nhà cao tầng? Câu trả lời là chi phí họ bỏ ra rất cao: giá đất chính quyền thành phố ban hành tăng hàng năm, chi phí hành chính cũng rất cao do thời gian kéo dài, và có những lúc giá vật liệu không thấp. Muốn có lãi sau khi bán thì phải xây loại nhà này.
Nhà trên 10 tầng thì không thể đi bộ lên tầng trên cùng, vậy phải có thang máy, thang máy không chỉ có một cái, cần thang khác để thay thế cho nhau, chưa kể một cái để dự phòng. Vậy phải xây căn hộ cao cấp giá vài tỉ đồng trở lên.
Căn hộ phải cao vì giá tiền sử dụng đất mà chính quyền ấn định rất cao. Chính quyền tăng giá đất hàng năm vì muốn nó sát giá thị trường để đền bù dễ dàng. Thế nhưng giá thị trường làm chuẩn ấy không phải là giá của một bên muốn mua và một bên muốn bán không quen biết nhau; hay nó giúp người mua có thể lấy lại vốn trong vòng năm, sáu năm.
Do vậy nó không phải là giá thị trường đúng nghĩa theo kinh tế. Đó là giá áp đặt do bên bán đưa ra; xuất phát từ sự lo âu, so sánh, đôi lúc là lòng tham của chủ đất. Nó là giá đền bù trả cho một bên không muốn bán; chúng ta “huyễn hoặc” với nhau rằng nào quyền sử dụng đất, giá đền bù hỗ trợ... mà quên đi sự thật! Bao lâu chính quyền còn cố gắng thiết lập một giá đất “áp đặt” ấy thì vẫn càng có nhiều nhà cao cấp, ít nhà giá thấp. Vậy cung không gặp cầu!
Người mua nhà thực sự để ở, hay sử dụng cho kinh doanh, dùng tiền để dành của họ, tức là tiền có sẵn, hay đi vay mà sẽ trả nợ được; hoặc khả năng thu hồi vốn của họ qua kinh doanh; tức là một số tiền sẽ thu về trong tương lai. Các món tiền này lại tùy thuộc vào những người khác (chủ lao động, khách mua hàng...).
Bị tùy thuộc vào người khác, thì lợi tức của những người muốn mua nhà không thể “leo thang” nhanh như sự lo âu của người có đất không muốn bán mà chính quyền dựa vào. Nhà đầu tư địa ốc có thể vay tiền ngân hàng để xây nhà trước; nhưng họ phải trông vào tiền bán nhà để trả nợ và thu lãi. Họ không thể tồn tại nếu không có người mua nhà. Đấy là một sự thật. Còn một sự thật nữa.
Trong sáu nhóm người mua nhà nêu ở trên thì nhóm người có khả năng mua căn hộ cao cấp là nhóm 3, vì tương lai con em, chiếm 10% của số người cần nhà; nhóm 4 ăn nên làm ra (18%); và nhóm 6 kinh doanh địa ốc (52%). Vậy số cần mua nhà thực sự chỉ là 28%, số đông 52% thì phải trông đợi vào một nhóm người khác để bán đi, xin gọi là nhóm 7.
 Nhóm 7 này gồm những người đầu tư khác (thứ cấp) luôn nghĩ rằng giá nhà sẽ tăng nữa, hoặc người ngoại quốc và Việt kiều có tiền. Các chủ đầu tư căn hộ cao cấp ít đặt hết hy vọng vào nhóm 52% vì nhóm này phải trông vào nhóm 7. Vậy thị trường thực sự của chủ đầu tư địa ốc chỉ còn nhóm 28%. Như thế thị trường tiềm năng của họ nhỏ. Có nhiều nhà xây xong sẽ bị ế.
Tại sao số 52% lại không trông cậy được? Thưa họ mua để bán, họ vô tình là nhà bảo hiểm cho nhà đầu tư địa ốc! Nhà họ đã mua nhưng không tìm ra được người để bán, tức nhóm 7, thì họ lãnh đủ; nợ chủ đầu tư tiền mua nhà, nợ ngân hàng tiền lãi vay. Nhà “đầu tư bảo hiểm” kia, và cả các nhà đầu tư thứ cấp đều hy vọng vào một nguồn khách duy nhất ấy là người ngoại quốc và Việt kiều.
Mong muốn này không chỉ là của họ mà ngay cả của người có quyền. Có một vị thứ trưởng có nói thị trường nhà đất sẽ nóng vì nay ba triệu Việt kiều trên thế giới đều có thể mua nhà ở Việt Nam! Hy vọng hay ảo tưởng? Xin cùng xem.
Triển vọng của thị trường
Một, số Việt kiều cần mua nhà trong nước thì họ đã mua rồi, dưới tên người thân, hay chính tên họ. Những người này kinh doanh tại Việt Nam và độ 40 tuổi hay hơn; số khác là người về hưu để dành được tiền, đã trên 65, nay muốn có nhà ở Việt Nam để tránh mùa lạnh ở nước ngoài. Từ khi có luật cho Việt kiều mua nhà, thì số người mua đứng tên chỉ khoảng 100 hay hơn. Vậy là không nhiều.
Hai, số công ty nước ngoài hoạt động tại Việt Nam cần mua căn hộ cao cấp cũng sẽ không nhiều. Để có nhà cho nhân viên người nước ngoài của mình, họ không mua mà đi thuê. Sở dĩ vậy vì khi mua nhà xong họ còn phải trả phí bảo trì, người bảo vệ... chi phí này thay đổi, ảnh hưởng đến sự tính toán của họ; trong khi tiền thuê là một con số nhất định.
Thứ nữa, các nhân viên của họ sang làm ở Việt Nam thường là ba năm; những người này không thích ở nhà cũ của người đã về nước mà muốn một loại nhà khác. Công ty chiều ý họ, nên không mua một căn nhà nhất định rồi không cho ai chọn lựa nữa; họ đi thuê cho phù hợp với luật rằng công ty kinh doanh chỉ được thuê đất; lúc nào về thì trả lại, mua làm chi cho phiền.
Đối với người nước ngoài mua nhà, thì từ khi họ được chính thức mua nhà vào đầu năm 2009 đến nay chỉ có vài người. Các công ty mới bán nhà gần đây (Saigon Pearl, Phú Mỹ Hưng...) bán hết 60%, 70% nhà ngay là vì người mua đã đặt tiền từ ba năm trước, trả hết 95% tiền mua, trả nốt 5% thì nhận nhà. Các công ty này... giao nhà chứ không bán nhà!
Ba, số Việt kiều mà các nhà “đầu tư bảo hiểm” trông đợi sẽ có nhiều không? Thưa không. Lý do là với người còn trẻ, họ mua nhà ở bên đó được trả góp trong 20 năm hay hơn; tiền lãi trả cho tiền nhà đi vay được miễn thuế lợi tức cá nhân. Họ không bị đòi phải trả hết trong ba năm như ở ta, và trả một cục tiền một lần như thế họ không có. Vậy số người lớn tuổi sẽ có nhiều không? Họ có muốn về Việt Nam không để mua căn hộ cao cấp?
Đi sang Mỹ, quen nhiều người mà có hỏi thì sẽ có nhiều người trả lời, nhưng tựu trung không ai muốn về sống luôn.
Các lý do được nêu ra có nhiều. Này, điều kiện an ninh chưa tốt. Khí hậu quá khắc nghiệt, nắng và nóng nực hơn 30 năm về trước nhiều; đã nóng lại còn ẩm ướt, làm cho con người không được thoải mái. Ô nhiễm môi sinh, đường đi không tốt, ổ gà, bụi bặm, đầy khói xe, đông người chen chúc, ồn ào, kẹt xe… Cách nấu ăn và thức uống không hợp vệ sinh, người ở Mỹ về thường bị đau bụng tiêu chảy, và bị ngứa ngáy khắp cơ thể. Cách lái xe của các tài xế quá ẩu, không an toàn. Bước chân ra là tốn đủ mọi thứ tiền: tiền di chuyển, tiền xe taxi, tiền tiêu, tiền tặng, và nhiều chi phí khác.
Trong khi ở Mỹ, ngoài hai bữa cơm, không tốn tiền xe cộ, và không tốn những món tiền không cần thiết khác. Hơn nữa, điều kiện chữa trị y tế chắc chắn là thua xa Hoa Kỳ, mà khi về già thì hay sinh ra nhiều bệnh. Lối sống, lối suy nghĩ và mọi sinh hoạt khác biệt giữa hai nền văn hóa, khiến cho người Việt kiều đôi lúc có cảm tưởng mình là kẻ xa lạ trên chính quê hương của mình. Điều quan trọng nhất là: những người già ở Mỹ có tiền trợ cấp xã hội, một tháng cũng gần 900 USD; nếu các ông bà này ra khỏi Mỹ trên 29 ngày là bị chính quyền cắt ngay.
Đấy số khách tiềm năng của những nhà “đầu tư bảo hiểm” là như thế. Nếu chủ đầu tư địa ốc không có khách hàng “bảo hiểm” thì phải trừ số 52% kia và trông đợi vào số 28% bé nhỏ. Họ có thể chuyển hướng sang xây nhà cho người thu nhập trung bình và thấp được không? Rất khó, vì chi phí đền bù, xây cơ sở hạ tầng... họ bỏ ra cũng đã nhiều không thể thu hồi đủ từ việc xây nhà giá rẻ. Thị trường bất động sản “lạnh” hay “nóng” tùy thuộc nhiều vào số người mua nhà để ở, chứ không phải vào lãi suất thấp hay vay ngân hàng dễ dàng.

Định giá để thuận lợi khi mua bán nhà


Thứ ba, 14/10/2008, 10:41 GMT+7
Các chuyên gia cho rằng dù mua hay bán một bất động sản, đều nên tiến hành việc định giá nghiêm túc. Mục tiêu của việc này là để biết chính xác nhất giá trị thật của căn nhà, thuận lợi trong việc mua bán.
Định giá chính là việc xác định giá trị của bất động sản, dựa trên những tiêu chí đã có sẵn. phục vụ việc mua bán trên thị trường. Thông thường, các ngân hàng và những công ty bất động sản đều cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Kết quả thu được còn ảnh hưởng đến những khoản vay mượn từ ngân hàng. Chẳng hạn như, một khu bất động sản trong khu vực đang được quy hoạch lại để xây một trung tâm thương mại có thể sẽ mang lại giá trị cao hơn nếu được định giá để bán cho một người mua cá nhân bình thường làm nơi sinh sống.
Thẩm định viên sẽ khác với một thanh tra viên, người chịu trách nhiệm tìm những hư hỏng của tòa nhà để sửa chữa hoặc thay thế. Một thẩm định viên có căn cứ vào những tiêu chí khác nhau thế nào, thì cuối cùng họ vẫn sẽ chỉ quan tâm đến giá trị của khu nhà đó. Một kết quả thẩm định sẽ dựa trên việc tận dụng tối đa giá trị của bất động sản. Hay nói cách khác, việc sử dụng bất động sản này sẽ mang lại giá trị cao nhất như thế nào. Kết quả định giá cuối cùng phải đem lại lợi nhuận và mọi kế hoạch dựa trên kết quả đó phải có khả năng thành hiện thực.
Người định giá sẽ nhìn vào từng bất động sản kỹ lưỡng, bắt đầu bằng việc kiểm tra một cách khách quan nhất tình trạng nội ngoại thất của căn nhà hoặc cả tòa nhà. Họ cũng có thể tìm hiểu môi trường xung quanh. Người định giá sẽ tìm kiếm được điểm thuận lợi, cũng như những hạn chế của khu bất động sản. Loại nhà, tổng diện tích sinh hoạt, chất lượng xây dựng, vị trí, hiện trạng, hình dáng, hướng nhà, khung cảnh, điều kiện bảo dưỡng, môi trường, hạ tầng xã hội, giấy tờ pháp lý... đều là những yếu tố được thẩm định viên quan tâm.
Nếu bạn là người bán bất động sản, nên vạch ra các chi tiết liên quan đến căn nhà, sự tiện nghi, thuận lợi và cả những thứ cần cải tạo mà bất kỳ ai cũng phải lưu tâm. Tiếp sau đó, người định giá sẽ phân tích những số liệu thị trường đang có, áp dụng với khu vực căn nhà của bạn, và những khu lân cận. Các vụ mua bán tương tự trong quá khứ cũng như hiện tại cũng sẽ được xét đến, và một số thay đổi khác nữa. Thẩm định viên sẽ thu thập số liệu từ các nguồn khác nhau, cũng như từ chính kiến thức cá nhân về thị trường. Người định giá sau đó sẽ so sánh khu bất động sản đó với thị trường chung.
Mỗi người làm công việc định giá phải có một quá trình phân tích riêng của mình, thu thập những số liệu thẩm định cần thiết. Cũng có thể bạn sẽ nhận được 5 kết quả định giá khác nhau cho một bất động sản. Nhưng chúng hoàn toàn có thể trùng tương tự nhau, nếu được hoàn thành trong cùng một khung thời điểm với các điều kiện liên quan.
Cho dù việc định giá đất không dành cho các vụ mua bán công khai, nhưng điều đó có thể được chia sẻ bởi các bên liên quan. Chẳng hạn, một người mua đưa ra mức giá 350.000 USD cho căn nhà, nhưng theo định giá, căn nhà chỉ có giá chừng 335.000 USD. Điều này có nghĩa là, người chủ nhà có thể thực hiện những thay đổi cần thiết để nâng mức giá lên hoặc giới thiệu căn nhà theo mức giá đã được thẩm định.
Để có được mức giá cao nhất có thể, chính người bán (mua) bất động sản cần phải kiểm tra và tự định giá trước khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường.

Vì sao người dân ngại giao dịch BĐS qua sàn?


Thứ ba, 11/08/2009, 16:05 GMT+7
Qua hơn hai năm kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) có hiệu lực (1/7/2007), quy định các mua bán BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS. Tuy nhiên, đa số người dân không "mặn mà" khi lên sàn. Vì sao?
Khách hàng tìm kiếm thông tin tại sàn giao dịch BĐS

Theo khảo sát của LandToday.net, phần đa các sàn giao dịch đều thu một khoản phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi bất động sản giao dịch thành công. Khoản phí này so với phí môi giới của "cò" đất khác thì cao hơn rất nhiều. Chẳng hạn, khi khách hàng bán thành công 1 căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ đồng. Nếu giao dịch này thành công thì sẽ mất khoản phí cho sàn BĐS là: 1,5 tỷ đồng x 2% = 30 triệu. Đây là khoản tạm hiểu là "phí môi giới", chưa kể phải nộp các loại phí, lệ phí khác theo quy định của Nhà nước cũng như "lằng nhằng" các thủ tục giấy tờ liên quan.

Thế nhưng, cũng bán 1 căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ đồng như trên, nếu giao dịch qua "môi giới" tại một số văn phòng nhà đất thì "phí môi giới" lại..... tùy tâm của gia chủ. Thông thường khoảng 10-15 triệu đồng.

Anh Nguyễn Đình Trường (Định Công, Q.Hoàng Mai) hiện đang rao bán 1 căn hộ chung cư Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, phần đa những người ngại qua sàn đều là giới đầu tư "mua đi, bán lại", họ cũng không quan tâm nhiều đến vấn đề "thủ tục sang tên" bởi họ là những người không có nhu cầu thực sự về nhà ở mà chủ yếu là kinh doanh. Vì thế, chỉ cần giao dịch nhanh, có lãi.

"Đằng nào cũng mất tiền môi giới, thà qua "cò" vừa rẻ, vừa nhanh", anh Trường cho biết.

Mặc dù người dân được khuyến cáo nên mua bán BĐS qua sàn vì ở đó các chuyên viên BĐS sẽ tư vấn cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục pháp lý…nhưng nhiều người đến mua BĐS phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu.

Theo ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành mạng các sàn phía Bắc, lượng giao dịch qua hơn 50 sàn của mạng này cũng chưa nhiều. Tình trạng giao dịch ngầm “trao tay”, đặc biệt là các dự án mua đi bán lại diễn ra phổ biến.

Một thực tế khác, doanh nghiệp có BĐS cần bán thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các “cò” BĐS chuyên nghiệp. Người mua thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng “để nhanh được việc”.

Thừa nhận việc triển khai giao dịch BĐS qua sàn vẫn rất khiêm tốn, song theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nguyên nhân là do tính chất mới mẻ của quy định. Tuy nhiên trên thực tế, Nghị định 153/NĐ-CP quy định giao dịch BĐS qua sàn được ban hành từ năm 2007, Thông tư 13 hướng dẫn triển khai Nghị định này của Bộ Xây dựng cũng ra đời từ năm 2008. Độ giãn để chính sách đi vào thực tế đã là một năm, rõ ràng việc giao dịch qua sàn ì ạch không thể đổ lỗi cho quy định còn “mới”.

Số giao dịch BĐS thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là  trung gian và "ăn tiền" dịch vụ.  Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách, nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải "quay cuồng" trong ma trận "tung hứng" của giới đầu cơ và cò mồi.

"Phải quy chuẩn và chuyên nghiệp"

Mặc dù các sàn BĐS còn gặp rất nhiều hạn chế nhưng cũng không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn BĐS sẽ mang tới khi đã đi vào quy chuẩn như giảm đi tình trạng “cò mồi” vòng vo, đẩy giá bất động sản về gần với giá trị thực hơn.

Bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Kinh doanh BĐS (Bộ Xây dựng), khuyến cáo  "Sự am hiểu của người dân cũng có giới hạn và người làm chuyên nghiệp về BĐS sẽ giúp được cho cả người bán và người mua. Hơn nữa, các giao dịch ngoài sàn thường dễ xảy ra rủi ro do không có đủ thông tin về tình trạng tổng thể của BĐS nên đã có rất nhiều trường hợp tiền mất tật mang, khiếu kiện kéo dài từ các giao dịch này"

Để khắc phục những hạn chế vừa nêu trên của các sàn BĐS ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường góp ý: “Về tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, “bàn tay vô hình” của thị trường tự nó sẽ sàng lọc để loại bỏ đi những sàn năng lực kém, hoạt động không hiệu quả và cũng tự thị trường sẽ tạo điều kiện phát triển cho những sàn năng lực tốt, mang lại hiệu quả cho những người tham gia. Về phía quản lý nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, theo tôi, quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn".

Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn.

Theo Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam ngoài việc cần tiếp tục hoàn chỉnh các quy định của pháp luật, các sàn giao dịch BĐS cần phải làm tốt hơn công việc của mình để thu hút người dân tự nguyện tham gia. Chẳng hạn, ngoài việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc tìm hàng, làm các thủ tục, thì mỗi sàn cần trở thành trung tâm công chứng để phục vụ khách hàng tốt hơn.

Liên quan đến vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định: Tới đây Bộ sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu BĐS không được giao dịch qua các sàn giao dịch BĐS sẽ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính và BĐS phải được khôi phục lại tình trạng ban đầu để đưa ra sàn giao dịch.

Ông Nam cũng lưu ý thêm đối với việc giao dịch giữa người sở hữu và người khác mà sản phẩm đó đã được giao dịch qua sàn thì không bắt buộc phải qua sàn giao dịch.

Giao dịch BĐS không qua sàn sẽ không được cấp GCNSH


Thứ sáu, 31/07/2009, 09:28 GMT+7
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoRea) nhận định, hiện nay mới chỉ có khoảng 50% giao dịch BĐS là được thực hiện trên sàn giao dịch.
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Tới đây Bộ sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu BĐS không được giao dịch qua các sàn giao dịch BĐS sẽ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu.

Nhận định này đưa ra sau khi Nghị Định 153 của Bộ Xây dựng quy định kể từ 1/1/2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định. Tuy nhiên, đến thời điểm này các hoạt động giao dịch BĐS qua sàn vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc.

Theo ông Châu, nguyên nhân là do khách hàng chưa mấy mặn mà với việc mua bán BĐS qua sàn vì mất thời gian. Thường thì khi người có BĐS lẻ muốn bán họ sẽ tìm đến "cò" nhà đất, chấp nhận cho "cò" ăn hoa hồng hoặc tự rao bán trên mạng cho nhanh.

Sàn giao dịch BĐS của ngân hàng Á châu đang là địa chỉ khá uy tín của nhiều khách hàng bởi tính hiệu quả và sản phẩm tốt. (Ảnh TBKTSG)

Hơn nữa, làm như vậy thì người bán sẽ không mất một khoản phí tương đối để nộp cho sàn (khoảng 1- 2% tùy sàn), trong khi thông qua quảng cáo trên báo thì không mất phí này.

Mặt khác, số giao dịch BĐS thông qua sàn còn ít một phần vì tài sản của họ chưa đủ các giấy tờ theo quy định nên dù muốn các chủ BĐS cũng không thể đủ điều kiện để giao dịch qua sàn theo quy định (Theo quy định: Tài sản BĐS giao dịch qua sàn phải có đầy đủ cơ sở pháp lý, minh bạch. Nhưng trên thực tế, việc cấp giấy tờ chủ quyền nhà đất vẫn chưa hoàn thành làm cho những chủ tài sản BĐS dù có tài sản hợp pháp nhưng vì chưa đủ giấy tờ cần thiết nên vẫn buộc phải giao dịch ngoài sàn).

"Ngoài ra, việc tính giá bán hiện nay theo quy định của nhà nước thường thấp hơn giá thị trường làm cho người bán tìm cách "lách" để thu về lợi nhuận cao hơn, còn nhà nước thì thất thu thuế", ông Châu cho hay.

Cũng theo ông Châu, hiện nay đang tồn tại 2 loại sàn giao dịch BĐS: Sàn chuyên nghiệp, bán tất cả các sản phẩm của mọi người bán, và loại sàn của chính chủ đầu tư chỉ bán sản phẩm của Cty mình, nhằm tránh phí giao dịch qua sàn khác.

Tuy nhiên cả 2 loại sàn này đang rất thiếu các thiết bị kết nối thị trường. Đồng thời còn nhiều kẽ hở để các nhân viên trên sàn bắt tay với "cò" để kiếm sống bằng hoa hồng, nhất là đối với những sản phẩm đang hút khách.

Thừa nhận việc triển khai giao dịch BĐS qua sàn vẫn rất khiêm tốn, tuy nhiên ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, cho rằng việc bắt buộc này rất khó thực hiện.

"Mặc dù Thông tư 13 ban hành nhằm buộc tất cả các giao dịch phải thông qua sàn. Tuy nhiên, Luật Dân sự lại quy định, mỗi công dân đều có quyền quyết định tài sản của mình, vì thế quy định về giao dịch BĐS qua sàn không thể ép người dân vào đây được, chủ yếu các dự án lần đầu phải giao dịch qua sàn", ông Tuấn phân tích.

Theo ông Tuấn, ngoài việc cần tiếp tục hoàn chỉnh các quy định của pháp luật, các sàn giao dịch BĐS cần phải làm tốt hơn công việc của mình để thu hút người dân tự nguyện tham gia. Chẳng hạn, ngoài việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc tìm hàng, làm các thủ tục, thì mỗi sàn cần trở thành trung tâm công chứng để phục vụ khách hàng tốt hơn.

Liên quan đến vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định: Tới đây Bộ sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát, nếu BĐS không được giao dịch qua các sàn giao dịch BĐS sẽ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính và BĐS phải được khôi phục lại tình trạng ban đầu để đưa ra sàn giao dịch.

Ông Nam cũng lưu ý thêm đối với việc giao dịch giữa người sở hữu và người khác mà sản phẩm đó đã được giao dịch qua sàn thì không bắt buộc phải qua sàn giao dịch.

Bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Kinh doanh BĐS (Bộ Xây dựng), khuyến cáo các cá nhân, tổ chức, DN nên mua bán BĐS qua sàn vì ở đó các chuyên viên BĐS sẽ tư vấn được cho người dân rất nhiều, mà trước hết là về giá và thủ tục pháp lý.

Theo bà Hòa, hiện nay nhiều người dân có BĐS bán song không nắm được giá cả chính xác tài sản của mình, vì vậy việc giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp người dân nắm rõ hơn về giá cả cũng như độ chính xác của hồ sơ pháp lý chuyển nhượng.

"Sự am hiểu của người dân cũng có giới hạn và người làm chuyên nghiệp về BĐS sẽ giúp được cho cả người bán và người mua.

Hơn nữa, các giao dịch ngoài sàn thường dễ xảy ra rủi ro do không có đủ thông tin về tình trạng tổng thể của BĐS nên đã có rất nhiều trường hợp tiền mất tật mang, khiếu kiện kéo dài từ các giao dịch này", bà Hòa cảnh báo.

Theo thống kê, hiện nay cả nước có khoảng 142 sàn giao dịch BĐS đã đăng ký hoạt động tại trang web của Bộ Xây dựng, đã đào tạo và cấp được hơn 1.200 chứng chỉ môi giới BĐS và gần 500 chứng chỉ định giá BĐS.

Mua bán nhà, đất tự do: Coi chừng bị “tuýt còi”


Thứ sáu, 19/06/2009, 09:57 GMT+7
Thay vì tự do chuyển nhượng, ký hợp đồng mua bán nhà đất trực tiếp với người mua như trước, nay doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thực hiện các loại giao dịch qua sàn giao dịch. Nếu cố tình vi phạm, doanh nghiệp sẽ bị phạt nặng, thậm chí bị rút giấy phép hoạt động...
Giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tránh được nhiều rủi ro

Mới phạt doanh nghiệp, chưa phạt dân

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, theo các quy định mới tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ, giao dịch kinh doanh bất động sản (BĐS) không qua sàn sẽ bị phạt nặng. Doanh nghiệp sẽ bị phạt tiền từ 50-60 triệu đồng nếu bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định. Hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại sàn giao dịch BĐS không đúng trình tự, thủ tục quy định cũng có mức phạt tương tự.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh các BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh hoặc vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp còn bị phạt nặng hơn, từ 60-70 triệu đồng. Đặc biệt, ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, nếu tái phạm, doanh nghiệp có thể bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm hoặc không thời hạn.

Giải thích về các quy định nêu trên, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, từ 1/1/2007, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đã phải bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Do vậy, về lâu dài tất cả các giao dịch BĐS đều phải qua sàn giao dịch nếu không sẽ phạm luật. Các chế tài trên chỉ cụ thể hóa luật, buộc các tổ chức, cá nhân phải thực thi pháp luật.

Nhiều người dân lo ngại, việc mua bán nhà, đất sẽ gặp nhiều khó khăn nếu áp dụng quy định mới này. Tuy nhiên, theo ông Vũ Xuân Thiện, Nhà nước mới xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, còn người dân (không kinh doanh) vẫn có quyền được mua - bán nhiều căn hộ, không có giới hạn. Trước mắt, các chế tài mới chỉ tập trung vào BĐS dự án và của doanh nghiệp.

Thừa nhận Luật Kinh doanh BĐS  có hiệu lực từ 1/1/2007 song tình trạng giao dịch nhà đất ngầm vẫn phổ biến, ông Vũ Xuân Thiện nói: “Vấn đề là ý thức của người dân chưa cao. Tất nhiên, quy định pháp luật cũng cần có thời gian điều chỉnh chứ không thể một sớm một chiều là chuẩn hóa được. Khi thị trường phát triển, người dân sẽ tự nguyện tham gia vào quá trình minh bạch hóa các vụ mua - bán trên sàn giao dịch”.

Tránh rủi ro

Phân tích những lợi ích khi giao dịch qua sàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Nếu không qua sàn tính rủi ro sẽ rất cao. Trước đây, người dân, thậm chí các quan chức muốn mua BĐS rất khó. Đa phần phải qua nhiều mối quan hệ. Sàn giao dịch ra đời giúp cho doanh nghiệp có nơi để bày bán sản phẩm và khách hàng tiếp cận được dịch vụ BĐS dễ dàng hơn. Nếu mô hình, trình độ kinh doanh, tư duy của doanh nghiệp tốt có thể thúc đẩy các sàn phát triển.

Hiện nay, sàn BĐS là mô hình mới, nhiều người còn chưa quen. Tuy nhiên, càng về sau, người dân càng ý thức được phải tự bảo vệ quyền lợi của mình thông qua việc mua bán qua sàn”. Ông Vũ Xuân Thiện bổ sung: “Giao dịch qua sàn có lợi cho cả người bán, người mua, người đi thuê và người cho thuê BĐS. Người mua có nhiều điều kiện lựa chọn món hàng phù hợp và người bán cũng có cơ hội tiếp cận với nhiều người có nhu cầu. Các giao dịch phải thực hiện qua sàn giao dịch cũng sẽ giúp cho thị trường minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ...”.

Liên quan tới thắc mắc của một số doanh nghiệp về trường hợp chủ đầu tư muốn bán ưu đãi giảm giá cho nhân viên, liệu các giao dịch có buộc phải qua sàn, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, vấn đề này không chỉ liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng đến cả thuế. Nếu doanh nghiệp bán giá ưu đãi cho nhân viên cũng có nghĩa lợi nhuận của công ty sẽ bị giảm. Lợi nhuận công ty giảm tức là thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp bị giảm sút. Đương nhiên, doanh nghiệp có quyền ưu đãi, trợ cấp cho nhân viên nhưng phải bằng nguồn hợp pháp của công ty, sau khi thực hiện nghĩa vụ thuế.

Ông Nguyễn Trần Nam phân tích: “Dưới góc độ tài chính, hỗ trợ kiểu này chưa hợp lý. Một công ty không thể báo cáo với cơ quan thuế là chi 1 tỷ đồng, 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng để hỗ trợ cho công nhân viên mua nhà, sau đó lại dùng số tiền này hạch toán vào chi phí”.

Chiêu câu khách của các dự án địa ốc hạng sang


Thứ tư, 21/04/2010, 09:28 GMT+7
Các đại gia trong làng bất động sản Hà Nội đang ồ ạt tung hàng với nhiều chiêu câu khách nhằm xốc lại thị trường khi mà các giao dịch vẫn chưa khởi sắc.
Ngay sau khi bán hơn 180 căn hộ ở phía Tây vào cuối năm 2009, Indochina Land tiếp tục đợt chào 207 căn tiếp theo thuộc tòa tháp phía Đông của dự án Indochina Plaza Hà Nội với giá 2.900 USD đến 3.300 USD mỗi m2. Để giảm tải gánh nặng tài chính cho khách hàng, chủ đầu tư đã hợp tác với ngân hàng Vietcombank cho người mua vay trả góp 60% giá trị căn hộ trong 20 năm.

Được mệnh danh là New York giữa lòng Hà Nội, khu nhà liền kề gần 1.500 m2 thuộc dự án Richland Southern (Cầu Giấy - Hà Nội) bàn giao 22/4 tới cũng miễn phí quản lý tòa nhà, bao gồm quản lý hành chính, bảo vệ, kỹ thuật điện nước, chăm sóc cây cảnh và tạp vụ trong hai năm đầu. Khách hàng sẽ được miễn phí dịch vụ trị giá 10.000 - 12.000 đồng một m2 nhà một tháng.

Dự án hạng sang Azura (Đà Nẵng) ra mắt ngày 16/4 ở Hà Nội cũng đưa ra chiến thuật khuyến mại giảm 5% giá trị căn hộ cho những khách hàng đặt mua trong hai ngày đầu tiên. Với giá bán từ 1.500 đến 3.000 USD mỗi m2 cho các căn hộ có 1-4 phòng ngủ, chủ đầu tư VinaCapital đã khiến thị trường khá sốc, bởi thực tế với nhà đầu tư Hà Nội, mua một căn hộ giá gốc không đơn giản chứ đừng nói tới chuyện được khuyến mại.

Dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower vẫn đình đám trên thị trường mặc dù liên tiếp xảy ra các sự cố về tai nạn lao động khiến không ít người bán tín bán nghi. Tuy nhiên, giới chuyên gia đánh giá, chiến thuật của chủ đầu tư mở bán nốt 20% còn lại trong tổng số hơn 900 căn hộ đang xây dở trên đường Phạm Hùng đúng vào thời điểm nhạy cảm, khi có quá nhiều ì xèo quanh các sự cố chưa chấm dứt, là một hành động khôn ngoan vì nhờ vậy mà dự án nổi như cồn.


Trong khi thị trường chung cư chững lại, nhiều chủ đầu tư dự án hạng sang ồ ạt xả hàng.

Theo đánh giá của Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), nhu cầu căn hộ hạng sang có giá trên 1.500 USD mỗi m2 tại thị trường Hà Nội đang rất thấp. Thống kê cho thấy, trong quý một có khoảng trên 5.000 căn hộ được chào bán, trong đó, 91% là hạng trung cấp, 4% là hạng bình dân và 5% hạng sang. Các dự án hạng sang được chào bán lại chủ yếu do tiến độ bán chậm từ đợt trước.

Tuy nhiên, bước sang đầu quý hai, hàng loạt dự án hạng sang được ồ ạt bán ra với những chiêu câu khách rầm rộ có thể coi là bước đầu tái khởi động phân khúc này. Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, khi thị trường đang chững lại, việc tăng giá bán sẽ khó được thị trường chấp nhận buộc các chủ đầu tư phải có các chiêu câu khách để kích cầu. Bước sang quý 2, địa ốc Hà Nội sẽ khởi sắc, do đó, các chủ đầu tư đã tung hàng đón đầu thị trường.

Cũng theo ông Võ, nhà đầu tư luôn tìm cách bán hàng bằng mọi giá. Tranh thủ lúc thị trường chững lại, các chủ đầu tư mở đợt khuyến mãi bằng nhiều hình thức để đẩy nhanh lượng hàng tồn kho đang có. Giảm giá bán luôn được nhiều người quan tâm vì hình thức này giúp cho khách hàng có thể sở hữu được các căn hộ giá cao mà bình thường khó tiếp cận. "Chiến thuật này sẽ vô cùng giá trị bởi có thể tăng sức mua nhất là khi thị trường đang chững lại. Các chủ đầu tư đã tính toán kỹ để có thể nhanh chóng thu hồi vốn, sớm quay vòng cho dự án tiếp theo nên các hình thức khuyến mãi luôn đặt trong một giới hạn nhất định", ông Võ nói.

Ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và Tiếp thị Công ty VinaCapital, cho rằng, mặc dù thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội bán khá chậm, khách hàng Hà thành vẫn được nhiều nhà đầu tư nhắm đến. Đối với phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư không hướng đến đối tượng khách hàng số đông, mà chỉ tập trung vào một số khách hàng tiềm năng. Ông Matthew Koziora nhận định, những dự án có chất lượng tốt vẫn bán chạy nếu như chủ đầu tư đưa ra các chính sách giá phù hợp vào đúng thời điểm cũng như có các hình thức khuyến mãi hấp dẫn. “Giá khởi điểm cao, thấy ế, chủ đầu tư mới hạ thấp xuống sẽ không tạo được niềm tin cho khách hàng. Chủ đầu tư khôn ngoan sẽ đưa ra mức giá hợp lý đi từ thấp đến cao để thăm dò phản ứng thị trường”, ông Matthew Koziora nói.

Theo ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc Bộ phận Đại lý Bán hàng Công ty nghiên cứu Bất động sản Savills Việt Nam, trong khi thị trường đang chững lại, các chủ đầu tư tham gia vào thị trường cao cấp đã phải có một quá trình phân tích và lập dự án đầu tư rất lâu. Dự án cao cấp thường có công ty tài chính đứng sau lưng nên nguồn vốn đảm bảo. Ông Minh nhận định, trong thời gian qua, giá cả nguyên vật liệu cũng như lãi suất ngân hàng phập phồng khiến nhiều chủ đầu tư tự ý tăng giá bán gây mất lòng tin cho khách hàng. Tuy nhiên, đối với các căn hộ cao cấp, chủ đầu tư có kinh nghiệm trong quá trình lập dự án nên ít xảy ra hiện tượng bất ngờ tăng giá. Vì vậy, phân khúc này vẫn được khách hàng yên tâm lựa chọn.

"Xây dựng dự án không phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ bán hàng, do đó, chủ đầu tư các dự án cao cấp không phải chịu áp lực xả hàng. Họ có thể bán hàng thành nhiều đợt ngay cả khi thị trường trầm lắng để đón đầu thị trường", ông Minh nói.

Doanh nghiệp đổi mới cách bán hàng bất động sản


Thứ năm, 01/04/2010, 09:45 GMT+7
Thay vì dùng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư thu tiền khách hàng ngay từ lúc mới triển khai dự án thì hiện nay nhiều chủ đầu tư chỉ bán căn hộ khi đã xây dựng gần hoàn tất.
Đi đầu trong xu hướng này là dòng sản phẩm căn hộ trung và cao cấp. Ông Vũ Anh Tâm, Tổng Giám đốc Công ty Tài Nguyên, cho biết đầu quý II, công ty sẽ tổ chức bán tiếp đợt II dự án căn hộ Kenton (Nhà Bè) và điểm nổi bật là sẽ cho khách hàng nhận nhà ngay khi đóng 30% giá trị căn hộ. Với cách làm mới này, hiện dự án căn hộ cao cấp Kenton đang là tâm điểm ở khu Nam.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang đẩy mạnh theo xu hướng trên là Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng xây gần hoàn thiện nhà mới tổ chức bán sản phẩm cho khách hàng.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Thuduc House, cho biết làm vậy để đổi mới cách bán hàng. Và cách làm mới này bước đầu đang được khách hàng tín nhiệm khi trong ngày 28-3, Thuduc House tung 80 căn hộ Trường Thọ có giá trung bình khoảng 15 triệu đồng/m2 ra bán giai đoạn II đã có khách hàng mua hết. Cũng theo ông Hiếu, bên cạnh việc làm thật thì hiện công ty đang xây dựng thương hiệu cho dòng sản phẩm căn hộ trung cấp dưới tên gọi Thuduc House Apartment. Thương hiệu này sẽ có một loạt dự án đi cùng như Trường Thọ, Bình Chiểu, Phước Bình, Phước Long… Cách thức bán hàng cho dòng sản phẩm trung cấp này cũng rất linh hoạt khi chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ, phần còn lại khách hàng sẽ được một loạt ngân hàng hỗ trợ cho vay trả nợ trong vòng 20 năm.

Dù hình thức bán hàng mới này chỉ xuất hiện khi thị trường có dấu hiệu chựng lại nhưng nó đang được xem là chất xúc tác khá mạnh để đưa kênh bất động sản quay trở về gần với giá trị thật. Một số công ty nghiên cứu thị trường và chuyên gia kinh tế đánh giá cách bán hàng kiểu này chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực, có vốn mạnh mới đáp ứng và phần nào loại bỏ bớt đi những doanh nghiệp làm ăn chụp giựt, chỉ muốn chiếm dụng tiền góp vốn của khách hàng nhưng chậm triển khai dự án.

Thành tỷ phú nhờ buôn bán nhà đất


Thứ năm, 01/04/2010, 09:12 GMT+7
Từ những bà nội trợ, những phụ nữ quần quật với sạp bán rau ở chợ, chẳng mấy chốc họ có trong tay tiền tỉ nhờ môi giới bất động sản.
Buôn nhà từ cái chòi tạm

Tuy hàng ngày vẫn kiếm sống bằng sạp bán trái cây tại chợ Hòa Hưng, TP.HCM, nhưng mọi người thường biết đến chị Thảo như một tay buôn nhà đất sành sỏi hơn là bà chủ sạp.

Khi mới chân ướt chân ráo lên thành phố, chị Thảo tá túc nhờ người bà con trong cái chòi tạm trên mảnh đất khoảng 50m2 ở xã Phòng Phú, huyện Bình Chánh.

Hàng ngày, chị đi bắt ốc, hái rau muống và nuôi lợn để đắp đổi qua ngày. Sau khi bán mấy lứa lợn, chị mua luôn miếng đất trên. Thế nhưng năm 2007, một dự án nhà ở rộng hàng trăm héc-ta được triển khai trong khu vực. Xóm nhỏ của chị Thảo cũng nằm trong dự án.

Đứng trước viễn cảnh công sức bao nhiêu năm gây dựng có nguy cơ mất đi, chị Thảo và hàng xóm đã kiên trì thương lượng với chủ đầu tư dự án. Sau nhiều tháng đấu tranh, chủ đầu tư dự án căn hộ Hạnh phúc, Q.7, TP.HCM, đồng ý nâng giá đền bù gần 20 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.


Nhiều căn nhà cấp 4 xộc xệch như thế này đã được những bà nội trợ lùng mua với giả rẻ
sau đó bán lại với giá cao. Ảnh: Nhật Phương

Cuối năm 2008, chị Thảo và hàng xóm đồng ý giao đất, nhận tiền đền bù. Với số tiền đền bù hơn tỷ đồng, chị Thảo qua quận Bình Tân mua nhà có diện tích sử dụng 180m2 hết 1 tỷ đồng và hai miếng đất nhỏ, giá 650 triệu đồng.

Số tiền còn lại, chị Thảo sang một sạp trái cây ở chợ Hòa Hưng, thu nhập cũng đủ sống. Vài tháng sau, chị Thảo bán hai thửa đất và kiếm chênh lệch hơn 100 triệu đồng. Chị Thảo tiếp tục dùng số tiền này mua 60m2 đất với giá 2,1 triệu đồng/m2 ở xã Tân Đông Hiệp, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương và căn nhà 70m2 ở phường Bình Chiếu, quận Thủ Đức, giá 620 triệu đồng.

Sau gần 10 năm tần tảo, từ một người tay trắng, chị Thảo đã tạo dựng cơ ngơi ổn định, có của để dành nuôi con ăn học. Hơn nữa, miếng đất và căn nhà chị vừa mua đã có người ngấp nghé, trả giá cao.

Chị Thảo tâm sự: "Tôi chỉ nghĩ đơn giản là có tiền mua miếng đất nhỏ, chờ có lời bán đi, lấy tiền đầu tư vào nơi khác”.

Mua nhà nát, bán nhà mới

Chị Nhung, ngụ ở quận Bình Tân, TP.HCM cho biết: “Tôi dành dụm được bốn cây vàng nên rủ thêm mấy anh em hùn tiền mua sáu lô đất nhỏ dọc theo trục đường Bà Hom, Tân Hoà Đông, Mã Lò, khu Bình Trị Đông thuộc quận Bình Tân. Những miếng đất có diện tích khoảng 50-60m2, giá chỉ 1-2 lượng vàng/lô khi còn là đất nông nghiệp. Lúc này, các khu dân cư ở đây cũng đang hình thành. Tôi không ngờ kế hoạch đầu tư đó đem lại lãi to".

Khi quận Bình Tân được thành lập cùng với tốc độ đầu tư hạ tầng của chính quyền, giá đất ở đây tăng theo cấp số nhân. Nếu bán đất, chị em chị Nhung sẽ thu được lời to. Thế nhưng, họ không bán mà xây nhà và làm giấy tờ hợp pháp để bán. Họ kiếm lời được hàng trăm triệu đồng/căn, đó là chưa tính khoản lời do đất lên giá.

Nhân đà thắng lớn đó, hiện chị Nhung tiếp tục lùng sục mua nhà nát hoặc các lô đất nhỏ trong khu vực để kinh doanh. Nhà nát mua giá thấp thì sửa chữa lại rồi bán với giá cao. Còn đất trống thì mua rồi xây nhà bán. Vì theo chị Nhung, mô hình kinh doanh mua nhà nát, bán nhà mới, đang được ưa chuộng đối với các quận, huyện ven thành phố. Một căn nhà nát hoặc cũ, diện tích 30-40m2, chuyển nhượng bằng hợp đồng tay chỉ khoảng 500-600 triệu đồng.

Sau đó xin giấy phép sửa chữa nhà và khoán lại thầu xây dựng cho họ làm mới. Khi hoàn công thì những căn nhà này, được nâng giá lên thành 700-800 triệu đồng. Vì đáp ứng được nhu cầu người mua nên chuyển nhượng tương đối nhanh.

Bà Kim Thanh, cư ngụ tại Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức cũng là một trong những trùm buôn nhà đất xuất thân là một người nội trợ trong gia đình. Từ số tiền tích lũy ban đầu mua đất rẻ để chờ giá cao kiếm khoản trên lệch, rồi dần dần lại trở thành người buôn nhà đất.

Hiện bà Kim Thanh, còn liên kết với đại lý mua vật liệu xây dựng với giá sỉ và có cả một đội nhà gồm thầu xây dựng, sơn nước, thợ điện… khi có nhà sửa chữa là lập tức họ thi công ngay.

Mới có khoảng 25% bất động sản giao dịch qua sàn


Thứ sáu, 14/08/2009, 12:59 GMT+7
Đến nay, trên cả nước đã có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản được thành lập, tuy nhiên, số lượng giao dịch thực hiện qua sàn còn rất hạn chế.
Theo ông Tống Văn Nga, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam, việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn sẽ còn nhiều việc phải làm.

Thực tế cho thấy tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán còn yếu, nhà đầu tư khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân khó tiếp cận trực tiếp sản phẩm.

Do đó, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng, việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.


Đến nay, hầu hết doanh nghiệp bất động sản lớn đều lập sàn giao dịch bất động sản để chủ động bán các sản phẩm của mình và cũng không ít cơ sở môi giới lập sàn để hợp thức hoá hoạt động môi giới. Do đó sàn giao dịch bất động sản thi nhau đua nở theo kiểu “mạnh ai nấy làm”.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 6, cả nước có 126 sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động, 8.724 cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giới và chứng chỉ định giá bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, lượng giao dịch qua sàn chưa nhiều.

Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam cho biết, mới chỉ có khoảng 25% giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn. Dự báo, tới năm 2010 nhu cầu giao dịch qua sàn chiếm khoảng 30%.

Đối tượng các sản phẩm giao dịch qua sàn hiện nay chủ yếu là các chủ đầu tư bán sản phẩm hoặc hợp thức hóa các sản phẩm đã bán theo dạng hợp tác góp vốn hoặc cho vay vốn kèm điều khoản quyền mua căn hộ. Một số khác là các sàn giao dịch qua môi giới hoặc đầu tư thứ phát theo một doanh nghiệp nhất định.

Ông Tống Văn Nga chia sẻ, theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn đã phát sinh nhiều câu hỏi từ phía nhà đầu tư, các chuyên gia.

Ví như phát sinh các thủ tục, giấy phép con? Tăng chi phí dịch vụ hàng hóa qua sàn sẽ tính như thế nào? Khái niệm sàn chuẩn là thế nào? Cho đến nay, Bộ Xây dựng còn đang lên kế hoạch xây dựng tiêu chí cho sàn chuẩn. Đây là những quan tâm lớn của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo quy định, bên cạnh mua và bán, sàn giao dịch phải cung cấp thêm các dịch vụ như thẩm định giá, tư vấn và quản lý bất động sản, nhưng thực tế cho thấy, hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu. Chỉ một số sàn có sự đầu tư lớn, đạt đến mức chuyên sâu về định giá và quảng cáo.

Còn những mảng dịch vụ quan trọng như dịch vụ pháp lý, tư vấn, đấu giá, quản lý bất động sản thì chỉ có tính chất cầm chừng. Rất ít sàn thực hiện đầy đủ các mảng hoạt động kể trên.

Mặt khác, không phải loại bất động sản nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất, trong khi quy định tài sản bất động sản qua sàn phải có đầy đủ cơ sở pháp lý khiến nhiều người buộc phải “bỏ qua” giao dịch trên sàn.

Mặc dù đã có quy định nhưng thực tế thì tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua cũng rất “ngại” đến sàn.

Nhiều người cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do qua sàn mất nhiều thời gian hơn qua “cò”, hơn nữa lại bị mất phí khoảng 1-2% giá trị bất động sản giao dịch mà hiệu quả chưa chắc đã cao hơn. Cũng chính vì thế, số lượng bất động sản qua sàn đã không nhiều lại ngày càng giảm sút. Tại TP.HCM, căn hộ bán qua sàn quý 2 giảm 30% so với quý 1/2009 nhưng thị trường thứ cấp vẫn hoạt động tốt.

Một yếu tố nữa khiến người dân khó tin vào tính minh bạch của các sàn bất động sản hiện nay là việc nhiều chủ đầu tư, nhiều đơn vị tư vấn tự thành lập sàn để tiêu thụ các sản phẩm của mình theo một quy trình khép kín từ sản xuất đến bán hàng.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam nhận định, lập ra sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình sẽ khó minh bạch được thị trường.

Ông Hoàng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa bất động sản và địa chính, Đại học Kinh tế quốc dân cũng lo ngại các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình.

Tự thẩm định giá nhà trước khi bán


Thứ hai, 07/09/2009, 16:01 GMT+7
Khi quyết định bán nhà, bạn thường băn khoăn không biết nên bán giá nào cho phù hợp. Nêu giá thấp thì sợ lỗ, mà giá cao quá cũng khó bán.
Các công ty môi giới bất động sản (BĐS), trung tâm thẩm định giá... có thể định giá để từ đó tư vấn giá bán hợp lý. Ngay cả bạn cũng có thể tự thẩm định giá ngôi nhà của mình để tham khảo.

So sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất. Để làm được vậy, bạn phải tìm ra những BĐS tương đối giống với nhà mình như trên cùng một con đường, cùng một khu vực, có diện tích tương tự... để so sánh. Ngoài ra, đó phải là những BĐS đã được giao dịch, tốt nhất là mới được giao dịch. Bạn có thể tìm thông tin về các BĐS để so sánh trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch BĐS...

Khi tự thẩm định, điều đầu tiên bạn cần lưu ý là vị trí nhà. Một cách tương đối, có thể xếp vị trí BĐS vào 4 loại chính. Một là, những BĐS tiếp cận với mặt đường chính (đường trục liên phường, liên khu vực, thường có độ dài hơn 1.000 m và lộ giới tối thiểu 16 m) trong khu vực. Hai là, những BĐS tiếp cận với mặt đường nội bộ (đường xương cá nối vào các đường trục chính của khu vực, dài dưới 1.000 m, lộ giới tối thiểu 10 m). Hai loại này đều gắn liền với giá trị kinh doanh dù lớn hay nhỏ nên thường có giá trị cao hơn 2 loại vị trí còn lại ở hẻm chính và hẻm phụ.

Về giá đất trên các tuyến đường, bạn có thể tham khảo bảng giá đất do TP ban hành hằng năm và giá thị trường do các quận-huyện, trung tâm BĐS khảo sát. Yếu tố thứ hai là phân loại xem nhà mình thuộc loại nào (nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, biệt thự cao cấp...) để định giá chính xác vì giá thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình. Tiếp theo là tính đến thời điểm xây dựng để tính khấu hao.

Tuyệt chiêu trong marketing bất động sản


Thứ sáu, 03/09/2010, 13:48 GMT+7
Khi thị trường bất động sản không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh tranh nhau để mua nhà, sử dụng dịch vụ marketing cho bất động sản là một giải pháp mang lại hiệu quả cao.
Lúc thị trường đang sôi động thì marketing tốt sẽ nâng giá trị căn nhà bạn bán trong mắt người mua lên làm cho căn nhà bán được giá cao hơn, còn những lúc thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất động sản chính là sự khác biệt giữa việc bán được nhà hay là sẽ không có ai mua nhà.Marketing cho căn nhà không làm cho bạn chắc chắn bán được nhà nhưng việc marketing sẽ làm được điều vô cùng quan trọng mà chắc chắn khi bán nhà bạn phải cần tới, đó là sẽ có nhiều người liên hệ hỏi thăm về căn nhà mà bạn sắp bán.

Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng nắm được nhất là trong cuộc sống hiện đại khi mà ta không có nhiều thời gian. Do đó mà các dịch vụ marketing cho bất động sản thường đi kèm với các công ty kinh doanh các dịch vụ bất động sản. Nếu bạn chưa thể dùng các dịch vụ này thì cũng không nên quá ngại. Bốn "tuyệt chiêu" trong marketing cho bất động sản sau đây áp dụng cho việc đăng bán nhà cũng sẽ khiến cho không ít người mua quan tâm liên hệ ngay với bạn:

Tuyệt chiêu thứ nhất: "Chụp ảnh thật đẹp về ngôi nhà của bạn"

Hầu hết người mua nhà biết căn nhà bạn muốn bán qua các sàn giao dịch và trên mạng vì thế mà chụp ảnh cho căn nhà là điều không thể thiếu. Người mua nhà thường đòi hỏi yếu tố trực quan cao. Một căn nhà không có ảnh hoặc chỉ có ảnh qua loa bên ngoài căn nhà thường được người mua đặt sang một bên thậm chí không buồn xem. Vậy thì chụp những phần nào cho căn nhà là tốt? Lời khuyên ở đây là, bạn hãy chụp mặt tiền căn nhà, chụp bên ngoài căn nhà, và chụp bên trong căn nhà.

Khi chụp ảnh của căn nhà, lưu ý các điểm sau sẽ bạn sẽ có một bức ảnh đẹp hơn nhiều so với đối thủ cạnh tranh:

- Trước khi chụp bạn hãy loại bỏ các phương tiên giao thông khỏi mặt tiền của căn nhà
- Bạn hãy cắt đi phần vỉa hè đi bộ gắn liền với căn nhà.
- Tránh chụp dưới mặt trời, tránh chụp cả bóng của ngôi nhà.
- Chụp một vài góc độ của ngôi nhà, nhớ tỉa tót lại các cây.
- Loại bỏ đồ chơi trẻ em, và dấu vết của vật nuôi khi chụp.

Tuyệt chiêu thứ hai: "Sáng tạo một thông điệp quảng cáo cho ngôi nhà"

Với thời gian eo hẹp bạn có thể không có thời gian sáng tạo một thông điệp quảng cáo cho ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, hãy nghĩ lại bởi vì những lợi ích khi có một thông điệp quảng cáo tốt về ngôi nhà của bạn là không nhỏ. Người ta thường ví von "Cái răng cái tóc là vóc con người", bất động sản cũng vậy, nếu coi hình ảnh về ngôi nhà là cái "tóc" thì thông điệp quảng cáo ở đây chính là cái "răng" tạo ra diện mạo về căn nhà trong con mắt những người mua tiềm năng. Vì thế đừng soạn những mẩu tin quảng cáo đơn điệu, hãy thu hút khách hàng mục tiêu và khách hàng tiềm năng bằng những thông điệp hấp dẫn. Song làm thế nào để có mẩu thông điệp hấp dẫn mà không tốn chữ? Điểm thành công trong kế này chính là việc đưa vào thông điệp quảng cáo các thông tin có tính chất:

- Kích thích được sự nôn nóng của khách hàng.
- Thông tin về diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ, phố.
- Giá cả và phương thức thanh toán.
- Tình trạng pháp lý.
- Sự tiện nghi, giờ mở cửa cho xem nhà, điện thoại liên lạc.

"Sáng tạo một thông điệp quảng cáo cho ngôi nhà"
Tuyệt chiêu thứ ba: "Đa dạng hóa môi trường truyền thông"

Sau khi đã làm khâu thiết kế sản phẩm và tạo thông điệp về ngôi nhà của bạn giờ là lúc bạn đưa thông điệp đó tới khách hàng. Có nhiều kênh truyền thông khác nhau để bạn lựa chọn như: mục rao vặt trên báo giấy, mục rao vặt trên báo điện tử, trưng biển quảng cáo trực tiếp tại ngôi nhà của bạn, rao vặt qua mạng di động(một tận dụng nhỏ của m-commerce), gửi thư trực tiếp, làm tờ rơi... Mỗi kênh truyền thông đều có những độc giả riêng của mình, nhưng quảng cáo thành công là khi khách hàng nói với bạn rằng họ có thể nhìn thấy nhà bạn ở khắp mọi nơi.

Tuyệt chiêu thứ tư: "Thuê người thực hiện... ba tuyệt chiêu trên"

"Ba mươi sáu kế, tẩu vi thượng sách" đó là binh pháp Tôn Tử, nghe chừng có vẻ hơi ngờ nghệch so với những gì đã nói ở đoạn trên nhưng thực ra là không chút nào trong thời đại chuyên môn hóa cao như hiện nay. Các chuyên viên bất động sản được đào tạo bài bản, nhiều kinh nghiệm và am hiểu thị trường hoàn toàn có thể đảm nhận tốt vai trò này hơn bạn nghĩ. Hãy mạnh dạn dùng thử dịch vụ marketing cho bất động sản khi bạn có ít lựa chọn để có thể bán nhà của mình một cách nhanh và được giá nhất trong bối cảnh thị trường đóng băng.

Trên đây là những kế rất có ích cho bạn trong việc áp dụng marketing cho bất động sản của bạn, bạn có thể vận dụng nó một cách dễ dàng nhất và ít tốn kém nhất ở bất cứ thời điểm nào.

Bất động sản Hà Nội: Thời điểm tốt để đầu tư?


Thứ năm, 04/03/2010, 16:55 GMT+7
Thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào tình trạng ảm đạm từ cuối năm 2009. Khi đó, giới đầu cơ bất động sản Hà Nội và TP.HCM đã rục rịch gom hàng chờ cầu thật xuất hiện.
Theo các chuyên gia bất động sản, nếu có nguồn tiền nhàn rỗi thì đây là thời điểm tốt để đầu tư vào thị trường này.


Những yếu tố khiến bất động sản hấp dẫn

Theo chuyên gia phân tích bất động sản Renato Shordon, Giám đốc Văn phòng nghiên cứu bất động sản độc lập tại Hà Nội, ba năm nghiên cứu tại thị trường Việt Nam cho thấy tuy cũng chịu sự chi phối chung của suy thoái kinh tế, nhưng biến động của thị trường bất động sản Việt Nam còn có những điểm khác biệt cơ bản với thị trường các nước trong khu vực.

Trong các tác động đến thị trường này, cơ bản nhất là chính sách của Chính phủ về định mức cho vay của ngân hàng. Một khi chính sách tiền tệ nới lỏng, bất động sản sẽ sôi động, khi thắt chặt thị trường sẽ nguội lạnh.

Cạnh đó là ảnh hưởng từ những biến động của nền kinh tế nói chung như suy thoái, lạm phát, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), diễn biến thị trường vàng và thị trường chứng khoán.

Có một điểm thú vị của thị trường bất động sản Việt Nam là hiện tượng liên thông giữa chứng khoán và bất động sản. Ba năm gần đây, kể từ khi thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, giới phân tích thấy rằng cứ sau chu kỳ thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh là đến thị trường bất động sản “nổi sóng.”

Theo chuyên gia Renato Shordon, đơn giảm là sau khi thị trường chứng khoán hoàn thành một chu kỳ tăng điểm dài, sẽ “sinh ra” một bộ phận các nhà đầu tư chứng khoán có lãi. Các nhà đầu tư này sẽ chuyển lãi sang bất động sản để bảo vệ thành quả và giảm thiểu rủi ro. Lớp nhà đầu tư này chính là lượng cầu thật của thị trường bất động sản làm cho thị trường này ấm lại.

Tranh thủ lượng cầu thật xuất hiện, các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản tạo sóng, nâng giá kiếm lời khiến bất động sản lên cơn “sốt.” Trong 3 năm qua, ít nhất mỗi năm thị trường bất động sản Việt Nam có từ một đến hai đợt sốt, đẩy giá bất động sản thành bong bóng giá. Rồi thời kỳ bong bóng xì hơi, giá bất động sản lại rơi trở lại mức hấp dẫn và một chu kỳ mới được chuẩn bị.

Ông Nguyễn Trọng Nhân, một nhà đầu tư bất động sản lớn tại Hà Nội cho rằng, với chính sách siết chặt tiền tệ hiện nay và việc thị trường chứng khoán cũng đã ảm đạm từ nửa cuối năm 2009 nên trong ngắn hạn chưa thể sinh ra lớp nhà đầu tư có tiền từ chứng khoán, tức chưa tạo ra nguồn cầu thật làm cho thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Trong khi đó, các nhà đầu tư và đầu cơ đều đang lâm vào cảnh cạn vốn, nên dù thấy nguồn cung bất động sản hiện nay có giá hợp lý cũng đành bó tay. “Vì những khó khăn trên, giá bất động sản mới trở về mức hấp dẫn, người có nhu cầu thật hiện nay mới có cơ hội lựa chọn bất động sản vị trí đẹp, giá tốt,” ông Nhân nói.

Phân khúc nào sẽ hấp dẫn

Tại thị trường bất động sản Việt Nam có ba đối tượng tham gia giao dịch là nhà đầu tư (chọn thời điểm tốt để mua), nhà đầu cơ (tạo sóng kiếm lời khi có điều kiện) và người có nhu cầu sử dụng (khi vay vốn ngân hàng dễ dàng và khi có tiền). Sở dĩ thị trường bất động sản Việt Nam hay sốt cục bộ là do từ trước tới nay chỉ có hai nhóm là nhà đầu tư và đầu cơ thao túng.

Xét nguồn cung nhà ở từ các dự án đang triển khai và bối cảnh kinh tế vĩ mô còn khó khăn trong hai năm tới, chuyên gia Renato Shordon cho rằng phân khúc đất biệt thự ở các vùng ngoại ô thành phố và những mảnh đất nhỏ, lẻ trong các khu vực trung tâm thành phố sẽ là những sản phẩm có triển vọng tăng giá mạnh khi kinh tế vĩ mô cũng như thị trường bất động sản hồi phục.

Về đất biệt thự, do sự phát triển cơ sở hạ tầng của hai khu vực trọng điểm là TP.HCM và Hà Nội rất nhanh trong những năm gần đây nên giao thông đã thuận lợi nhiều. Xu hướng chọn nhà ở của lớp người có tiền đã hướng ra ngoại ô, nơi có môi trường, phong cảnh thiên nhiên thoáng đãng lại không cách quá xa trung tâm. Do đó, phân khúc đất biệt thự sẽ có thanh khoản hơn so với phân khúc nhà ở cao cấp trong trung tâm.

Thứ hai là đất xen kẽ, nhỏ lẻ trong các khu dân cư và đất nhỏ lẻ vùng ngoại thành, nhưng không quá xa trung tâm. Phân khúc này có tiềm năng nhất bởi nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp còn thiếu hụt trong những năm tới nên nhu cầu với phân khúc này còn lớn.

Phần lớn người có nhu cầu của phân khúc này chưa đủ tiền, nhưng trong một vài năm tới, cùng với đà phục hồi của kinh tế, thu nhập của một bộ phận này sẽ được cải thiện và việc đầu tiên là họ muốn an cư lạc nghiệp.

“An cư ở những khu vực quá xa trung tâm rõ ràng là bất tiện nên xu hướng của bộ phận này là sẽ tìm các khu đất không quá xa trung tâm nhưng giá đất lại phải hợp lý. Xét nhu cầu tiêu dùng và vị trí địa lý thì các vùng đất ngoại thành chưa phát triển, có vị trí gần trung tâm thành phố sẽ là các địa chỉ đầu tư tốt nhất cho các nhà đầu tư bất động sản hiện nay,” chuyên gia Renato Shordon nói.

Bất động sản Đông Nam Bộ: Thời điểm tốt để đầu tư


Thứ hai, 22/03/2010, 09:21 GMT+7
Đúng như dự đoán, đến thời điểm này thị trường BĐS vẫn khá trầm lắng. Giới chuyên gia cho rằng đây là cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn.
Tại khu vực phía Nam những giao dịch có giá trị lớn, tại trung tâm TPHCM hầu hết không có giao dịch hoặc giao dịch không thành công nhưng ở khu vực vùng ven, giá trị thấp vẫn được rất nhiều người quan tâm.

Một trong những nơi được coi là sôi động nhất trong thời điểm sau tết nguyên đán chính là Bình Dương và đang gây ra nhiều bất ngờ đối với giới kinh doanh BĐS và cả các chủ đầu tư.


Sôi động... với giá thấp

Ông Phạm Văn Hải, TGĐ Cty CP Địa ốc ACB, cho biết: “Tín hiệu của thị trường nhà đất vùng ven sẽ là điểm hấp dẫn với giới đầu tư và cả những người có nhu cầu mua kể cả kinh doanh lẫn để ở được dự báo từ trước tết. Thế nhưng đột phá mạnh nhất lại rơi vào Bình Dương...”.

Thực tế, tại Bình Dương vào thời điểm năm 2008 thị trường nhà đất bị giới đầu cơ thao túng “làm giá” và ngay sau đó thì thị trường gần như đóng băng hoàn toàn. Với những sự sôi động ngay từ đầu năm thì đang là tín hiệu vui cho các chủ đầu tư dự án và là thời cơ để tung hàng.

Theo đánh giá của giới chuyên gia BĐS tại thời điểm này sự sôi động của các địa bàn vùng ven này có ảnh hưởng đến tâm lý người mua - bán nhà đất. Tuy nhiên, giá của các loại BĐS vẫn ở mức thấp và khách hàng chấp nhận được.

Như ngay tại dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ, được đánh giá là “hot” nhất của Bình Dương với vị trí ngay thị xã Thủ Dầu Một và dự án chạy dọc sông Sài Gòn nhưng chủ đầu tư cũng chỉ định giá 3,1 đến 3,2 triệu đồng/m2, tùy theo từng vị trí.

Theo thống kê của giới kinh doanh BĐS thì hiện tại Bình Dương có 6 dự án đất nền với 4.837 nền, 6 dự án biệt thự, nhà phố và 5 dự án căn hộ chung cư và gần như tất cả các dự án này đã bán hết nhẵn chỉ trong một thời gian ngắn.

Cả ba loại BĐS là căn hộ chung cư, nền đất và nhà phố, biệt thự đều bán rất chạy. Giá trung bình của một mét vuông nền đất trong các dự án 447 USD; 608 USD/m2 căn hộ và 132.000 USD đối với một căn biệt thự, nhà phố. Thị trường nhà đất tại khu vực này dự báo cứ theo đà thì chắc chắn trong thời gian tới các chủ đầu tư sẽ có đợt tăng giá mới.

Có tiền nên mua

Tương tự như Bình Dương, các khu vực như Q 9, Q 2, Q Bình Tân, Q Thủ Đức, Bình Chánh thuộc  TPHCM và các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu... thị trường nhà đất cũng đang có dấu hiệu phục hồi.

Trong đó, kế hoạch xây dựng sân bay Long Thành và làm tuyến đường Long Thành - Dầu Giây đã khá rõ ràng nên nhà đất tại khu vực Q 2, Q 9 (TPHCM) và Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng đang rất sôi động.

Các dự án lớn như Long Thọ - Phước An, Phước An do HUD làm chủ đầu tư hay như dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước do DIC làm chủ đầu tư tuy chủ đầu tư bán hết hàng từ lâu nhưng giờ khách hàng đang tìm kiếm mua lại.

Ông Nguyễn Thiện Tuấn, TGĐ TCT CP đầu tư phát triển - xây dựng (DIC Group), nói: “Chỉ trong một thời gian ngắn nữa, khi mà tuyến đường Long Thành - Dầu Giây và cây cầu bắc qua sông Đồng Nai chính thức khởi công thì giá nhà đất trong khu vực sẽ tăng mạnh, sẽ thiết lập ra một mặt bằng giá mới.

Chắc chắn tăng nhiều nhất là tập trung vào những dự án được chủ đầu tư đã hoàn thiện hoặc được đầu tư đồng bộ”. Theo ông Tuấn, như thời điểm hiện tại thì ai có tiền thì nên mua vào nhưng phải xác định đầu tư dài hạn từ 3 đến 5 năm, thậm chí 10 năm thì hiệu quả về kinh tế sẽ rất cao.

Thực tế, ở thời điểm hiện tại giá của các loại nhà đất đã khá thấp và hướng tới dần đi vào ổn định. Trong khi đó ngay tại thời điểm trước và sau tết khi những biến động về thị trường tài chính, vàng, chứng khoán... nên nhiều người đã có ý định chuyển hướng sang đầu tư vào nhà đất.

Chuyên gia BĐS TS Nguyễn Ngọc Dương cho rằng: “Giá BĐS ở thời điểm hiện tại thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm mua vào, bởi sau một thời gian trầm lắng thị trường khó có thể giảm hơn được nữa. Tuy nhiên, việc đầu tư này chỉ nhắm đến những đối tượng có tiền nhàn rỗi chứ không dành cho những kiểu vay lãi để đầu tư”.

Thận trọng khi đầu tư nhà, đất ở Mỹ


Thứ bẩy, 25/07/2009, 08:19 GMT+7
Việc mua nhà ở Mỹ tiềm ẩn nhiều rủi ro, do hành lang pháp lý trong nước chưa có quy định cho vấn đề này.
 

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thời gian qua đã khiến giá nhà, đất ở Mỹ giảm sâu. Tận dụng cơ hội này, một số người Việt thông qua các tour du lịch kết hợp mua nhà đã sang Mỹ để tìm cơ hội mua nhà.

Dù chưa thống kê được có bao nhiêu người Việt mua nhà ở Mỹ, song thực tế nhu cầu này đã và đang tồn tại. Tuy nhiên, việc mua nhà ở Mỹ đang gặp phải các trở ngại, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro, do hành lang pháp lý trong nước chưa có quy định cho vấn đề này.

Gần đây, một số công ty du lịch tại TP.HCM rộ lên xu hướng mở các tour du lịch kết hợp mua nhà tại Mỹ. Khi tham gia tour này, với giá khoảng 3.100 USD/người, ngoài việc được tham quan các danh thắng tại Mỹ, du khách còn có cơ hội tìm hiểu tính pháp lý, thị trường bất động sản ở California, San José, San Francisco... Khi các tour du lịch này được mở ra, đã có khá nhiều người quan tâm tham gia, đặc biệt là những người có con em đang du học ở Mỹ.

Theo lời một nhân viên tư vấn của một công ty du lịch trên đường An Dương Vương (quận 5), không có gì khó nếu muốn mua nhà ở Mỹ. Theo đó, công ty này sẽ đứng ra tìm kiếm những sản phẩm nhà ở Mỹ với giá cực tốt, đó là những căn nhà do nhiều người Mỹ thế chấp ở ngân hàng, nhưng do cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, họ không có khả năng trả nợ, nên bị ngân hàng phát mãi.

Ông Ngô Dương Hoàng Thao, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Doanh nghiệp Việt kiều Việt Nam, kiêm Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đại Đông Dương, một doanh nghiệp chuyên tư vấn mua nhà, đất ở châu Âu, Mỹ, cho biết, không chỉ Việt Nam, mà ngay cả ở Nhật Bản, Trung Quốc…, nhu cầu mua nhà ở Mỹ là có thực, đặc biệt là với những người có con cái đang du học ở Mỹ.

Theo ông Thao, pháp luật Mỹ khuyến khích người nước ngoài mua nhà, đất ở Mỹ. Song, cái khó của người Việt muốn mua nhà ở Mỹ đang gặp phải là làm sao có thể chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà.

Bởi, theo quy định của pháp luật Việt Nam, người đi du lịch chỉ được mang không quá 7.000 USD tiền mặt. Luật Đầu tư cũng quy định cá nhân được quyền đầu tư ra nước ngoài, nhưng mua một căn nhà không được xem là dự án, nên không thể áp theo quy định đầu tư ra nước ngoài để có thể chuyển tiền mua nhà.

“Phần lớn người mua nhà ở Mỹ là mua theo hình thức trả góp. Do không thể chuyển tiền ra nước ngoài, nên nhiều người muốn mua nhà ở Mỹ phải nhờ người thân có quốc tịch Mỹ đứng tên, nhằm chứng minh thu nhập cho việc mua trả góp. Điều này sẽ dẫn đến một số rủi ro nhất định”, ông Thao nói và đưa ra cảnh báo, việc một số công ty du lịch Việt Nam tổ chức các đoàn đi thăm dò, mua nhà ở Mỹ với nhiều hứa hẹn, nhưng thực chất là để phục vụ việc kinh doanh của mình.

Vẫn theo ông Thao, người Việt muốn nhà ở Mỹ cần xác định rõ mục đích mua nhà. Với những người có con đang du học, thì việc mua nhà để con ở đi học, hoặc có tiền nhàn rỗi mua nhà để cho thuê thì không có vấn đề gì.

Song với người mua nhà có ý định đầu tư, thì nên cẩn trọng, bởi nếu không xác định rõ mục đích của việc mua nhà, thì sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn do chi phí giữ nhà.

Theo đó, mỗi năm, khách hàng phải đóng thuế nhà đất 1 - 3% tổng giá trị căn hộ, tùy khu vực. Đối với căn nhà có giá khoảng 300.000 USD, chỉ tính riêng tiền thuế, mỗi năm chủ nhân phải đóng thuế 3.000 - 9.000 USD.

Nếu khách hàng không biết điều này thì sẽ “mang nợ” vào thân. Đó là chưa kể, chủ bất động sản còn phải mua các loại bảo hiểm, như bảo hiểm nhà, bảo hiểm các đồ vật trong nhà, cho nhà kế bên; đóng các loại phí về sửa chữa, điện, ga, nước…

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, việc người Việt có khả năng và có nhu cầu đầu tư nhà, đất ở Mỹ là chuyện hết sức bình thường.

Song, do chưa có quy định cho phép người có nhu cầu mua nhà ở Mỹ chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà, nên đã làm hạn chế ý định mua nhà của nhiều người, đồng thời tạo cho những người đã mua nhà ở Mỹ gặp những rủi ro do không tự đứng tên được, mà phải nhờ người khác.

Đó là chưa kể, vì không thể chuyển được tiền ra nước ngoài để mua nhà bằng con đường chính thống, nên nhiều người phải tìm cách chuyển ngân lậu, gây thất thu cho Nhà nước.

Thị trường nhà đất cuối năm: Bỏ vốn vào đâu?


Thứ hai, 07/09/2009, 16:48 GMT+7
Có nhiều phương án để bỏ vốn đầu tư vào thị trường nhà đất những tháng cuối năm. Nhưng giới chuyên môn khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc trước những dự án “chết từ từ”.
Công ty cổ phần Kiến tạo địa ốc Cova dự kiến đầu tư tòa nhà hỗn hợp chung cư và văn phòng cho thuê trên đường Lê Đức Thọ với tổng vốn đầu tư 180 tỷ đồng trên khu đất 1500m2. Ông Trịnh Xuân Minh, Tổng giám đốc doanh nghiệp trên cho biết, có nhiều lý do để tin tưởng rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có một vị thế tốt để đón nhận những làn sóng đầu tư trở lại khi nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi.

Chung cư đang là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Cẩn trọng với dự án “chết từ từ"
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Century Group cho rằng, sẽ có nhiều dự án “chết” dần dưới nhiều hình thức trong thời gian tới. Vụ Công ty CP Sàn Bất động sản Việt Nam lừa bán đất dự án chưa được phê duyệt thu bất chính 371 tỷ đồng từ nhà đầu tư mới bị công luận phanh phui gần đây cũng được coi là một dạng “chết từ từ”, cảnh báo nhà đầu tư tỉnh táo với việc mua bán nhà dự án trên giấy.

Một số dự án khác đối diện với khả năng “ế” khi đã trót công bố giá sai. Ở những dự án như vậy, theo ông Hưng, nhà đầu tư càng cố đầu tư thì càng dễ sa lầy. Cuối năm 2008, một dự án căn hộ biệt thự tại Hà Đông ra mắt thị trường với mức giá 1.500USD/m2 sàn xây dựng biệt thự tính cả đất. Tuy nhiên đến nay, sự phản hồi của thị trường cho thấy mức giá trên chưa hợp lý với diễn biến giá tại khu vực này.

Theo đánh giá của một số doanh nghiệp, việc trót công bố giá sai tại một số dự án do nhiều chủ đầu tư vẫn ảo tưởng về thị trường, cho rằng cầu thị trường nhà đất vô tận và giá sẽ tiếp tục tăng không ngừng.

Trong khi đó, người dân thường bị cuốn theo động thái của giới đầu tư thứ phát là một thực tế tồn tại đã lâu. Dự án nào chủ đầu tư quan hệ tốt với giới đầu tư thứ phát, cho họ cơ hội đầu tư, tạo ra hiệu ứng giá thị trường xung quanh dự án sẽ tỷ lệ thuận với khả năng thành công của dự án. Ông Trịnh Xuân Minh cảnh báo người dân nên tỉnh táo trước những mức giá “trên trời” và nên tham khảo ý kiến của các công ty dịch vụ vì mức giá cao hay thấp thường có sự can thiệp của giới đầu tư thứ phát.

Đằng sau số vốn ít

Chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) 8 tháng đầu năm đổ vào các dự án bất động sản đã bất ngờ giảm mạnh, chỉ còn 1,8 tỉ USD so với 23,6 tỉ USD trong năm 2008.

Những năm trước đây, lĩnh vực bất động sản luôn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài với những dự án hàng tỉ USD. Năm 2009 chứng kiến những khó khăn trong huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài với số lượng các dự án đăng ký giảm mạnh và những quyết định dừng hoặc hủy dự án.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, đằng sau số vốn ít cùng sự sụt giảm về giá thuê và giá bán các loại bất động sản, dù không phải tin vui cho giới đầu tư nhưng là cần thiết đối với một thị trường nhiều yếu tố ảo. Sự sụt giảm sẽ thúc đẩy thị trường đi lên theo chiều sâu và kích thích đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

Đối với những doanh nghiệp làm dịch vụ, ông Hưng chia sẻ, năm 2009 là cơ hội lớn của doanh nghiệp. Trong lúc thị trường khó khăn lại cần đến những doanh nghiệp làm dịch vụ tư vấn đầu tư chuyên nghiệp. Nhân cơ hội nhiều doanh nghiệp chững lại, thu hẹp hoạt đông, nhóm Century Group quyết định mở rộng thị trường với mục tiêu mỗi quý sẽ khai trương một văn phòng mới. “Lúc thị trường sôi động mà nhảy vào thì cũng như muối bỏ bể”, ông Hưng nói.

Thời gian qua, khối doanh nghiệp làm dịch vụ bất động sản đã “cứu’ đươc nhiều nhà đầu tư thoát khỏi cơn khủng hoảng bằng việc tư vấn tái định vị thị trường, thay đổi cấu trúc sản phẩm, thay đổi chiến lược bán hàng.

Thị trường nhà đất cuối năm 2009 không giống như cuối năm 2008. Sẽ không có những cơn “sốt” xình xịch, trăm người bán vạn người mua với những dự án mơ hồ nhưng vẫn đắt khách. Đứng trên phương diện nhà tư vấn, ông Hưng cho rằng, chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại.

Ví dụ, vị trí đẹp nhưng xây dựng dự án thấp cấp sẽ lãng phí nguồn tài nguyên, vị trí không thuận lợi lại xây dự án cao cấp thì không thể bán được hàng.

Nhiều chủ đầu tư nỗ lực hoàn toàn vào vốn tự có, nhiều chủ đầu tư khác trông chờ quá nhiều vào nguồn vốn đi vay, một số khác lại chọn phương án chia sẻ cơ hội cho nhiều nhà đầu tư thứ phát. “Bốc thuốc” cho sự thành công của dự án là sự kết hợp cả ba hình thức đầu tư trên.

Đối với giới đầu tư thứ phát, ngoài việc quan tâm đến những dự án có vị trí tốt thì thời điểm tạo giá trị gia tăng cho dự án như khi được cấp giấy phép xây dựng, xây xong móng, trước khi hoàn thiện giao nhà là những mốc quan trọng quyết định mức lợi nhuận trong đầu tư.