Thursday, 31 March 2011

“Dòng tiền” có chuyển sang đầu tư BĐS?

Posted on 03:31 by nxt

Thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp chống lạm phát bao gồm chính sách tiền tệ và tài khóa. Việc kinh doanh vàng, USD trên thị trường bị hạn chế, thị trường chứng khoán ảm đạm, câu hỏi đặt ra là “dòng tiền” có chuyển sang đầu tư BĐS?


Những nhận định đa chiều

Về vấn đề này, ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía bắc cho rằng: Nguồn vốn sẽ dịch chuyển sang thị trường BĐS. Bởi đầu tư BĐS là đầu tư vào tài sản hiện hữu, có tỷ suất lợi nhuận cao và tính rủi ro ít hơn các loại hình khác. Hơn nữa, thị trường BĐS luôn có độ trễ khi các chính sách thay đổi và có thể sôi động dưới tác động nhiều yếu tố vô hình như quy hoạch mới phê duyệt, triển khai hạ tầng cơ sở mới… “Vì vậy thị trường BĐS vẫn là thị trường hấp dẫn trong thời điểm này”.

Tuy nhiên, nhận định của ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng giám đốc Cty CP Sông Đà Thăng Long - lại rè rặt hơn nhiều: “Về lýá thuyết thì dòng tiền có thể chuyển dịch vào BĐS. Nhưng thực tế điều này rất khó xảy ra. Bởi thứ nhất, thị trường BĐS năm 2011 là một kênh đầu tư có nhiều khó khăn lớn, thiếu vốn, nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm. Thứ hai, khi đồng tiền mất giá, người dân thường đầu tư vào BĐS để giữ giá trị tài sản. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ mất giá quá cao, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân sẽ không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại tính thanh khoản kém trong tương lai. Thứ ba, thị trường vàng và USD vẫn được chọn là phương tiện thanh toán và tích trữ của nhân dân. Cho đến nay lượng tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và chưa thấy có một dòng tiền chảy ngược trở lại. Người dân vẫn tiếp tục nắm giữ vàng và USD cho đến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại, lạm phát hạ nhiệt, lãi suất duy trì ở mức thấp một cách tương đối… Thứ tư, thị trường chứng khoán tuy lình xình trong thời gian qua nhưng thực tế vẫn hút một lượng tiền lớn của các cổ đông hiện hữu mua cổ phần phát hành thêm của các Cty.

Vốn cho thị trường BĐS trông chờ vào đâu?


Rõ ràng, việc Chính phủ ra nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực trong đó có BĐS nhằm kiềm chế lạm phát sẽ khiến cho thị trường BĐS gặp khó khăn về vốn. Do vậy, tại thời điểm này, xuất hiện tâm lý lo ngại: Thị trường BĐS có thể trông chờ vào nguồn vốn nào?

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội khẳng định ngay: Để phát triển các dự án BĐS, đương nhiên các nhà đầu tư cần đến nguồn vốn lớn. Mà những khoản vay để phát triển BĐS thì không bao giờ là dễ để có thể có được. Hiện tại, hầu hết các ngân hàng đều cắt giảm cho vay vào lĩnh vực BĐS. Các ngân hàng sẽ đặc biệt lựa chọn các dự án chất lượng cao để quyết định cho vay. Vì vậy, vấn đề quan trọng là các doanh nghiệp phát triển BĐS cần phải chú ý đến chất lượng dự án, chất lượng xây dựng, thiết kế và hướng đến nhu cầu của người sử dụng cuối cùng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đỗ Việt lại đưa ra một hình dung khác: Khi cả chủ đầu tư và khách hàng đều khó tiếp cận được nguồn vốn vay hoặc nếu có thể vay thì lãi suất cũng quá cao khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều không chịu nổi, có thể có một cuộc chạy đua tìm kiếm tiền mặt, ngân hàng huy động cao vốn để đảm bảo thanh khoản. Chủ đầu tư tìm kiếm dòng tiền nóng để đảo nợ các khoản vay đến hạn. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS sẽ tăng lên và có thể có hiện tượng ngân hàng siết dự án để thu hồi công nợ, sẽ có chủ đầu tư phải “bán lúa non” hoặc “cắt lỗ“ để tạo dòng tiền. Nói chung, sắp tới sẽ là giai đoạn thách thức rất lớn đối với nhiều chủ đầu tư, đồng thời sẽ là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính khác.

Nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Việt cho biết: Một số dự án sẽ có tiến độ hoàn thành chậm, dự án đã “treo” một thời gian nay tiếp tục “treo” thêm hoặc không có nguồn vốn triển khai. Sẽ có nhiều dự án, đặc biệt là những dự án ở vùng xa, chưa có hệ thống hạ tầng tốt, theo kế hoạch triển khai trong năm 2011 sẽ phải tạm dừng. Thị trường BĐS bình dân giá trung bình đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng được quan tâm. Chung cư đặc biệt là chung cư cao cấp sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Nhiều chủ đầu tư sẽ phải tìm cách này hay cách khác để đẩy hàng, tạo dòng tiền. Thị trường đất nền biệt thự (đã có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán) vẫn tiếp tục được quan tâm. Tuy nhiên, tính thanh khoản đối với những BĐS có giá trị lớn hàng chục tỷ đồng sẽ giảm.

Vàng và ngoại tệ tiếp tục tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào tới thị trường BĐS?

Theo ông Nguyễn Dũng Minh - Giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam - đối với những dự án đang được triển khai, rất khó để chủ đầu tư có thể điều chỉnh tăng giá bán bởi áp lực cạnh tranh khá lớn (ở thời điểm hiện tại và trong tương lai gần). Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị và chưa đưa ra thị trường sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn vì chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá gia tăng bởi nhiều áp lực, một số dự án chưa triển khai sẽ không còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung như vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra. Còn đối với khách hàng, với tâm lý giá cả gia tăng, nhiều người với nguồn vốn nhàn rỗi sẽ muốn tìm đến với thị trường BĐS để giúp bảo đảm nguồn vốn cho mình. Dự kiến trong thời gian ngắn hạn, một lượng vốn nhàn rỗi khá lớn trong dân sẽ được đổ vào thị trường BĐS. Những khách hàng đã mua rồi sẽ cảm thấy yên tâm hơn với quyết định của mình trước tình hình giá cả gia tăng.

No Response to "“Dòng tiền” có chuyển sang đầu tư BĐS?"

Leave A Reply