Thursday, 31 March 2011

Vì sao mua nhà lúc này phải rất thận trọng? Kỳ 1

Posted on 21:17 by nxt


Thứ tư, 12/11/2008, 16:08 GMT+7
Giá địa ốc tại California vẫn tiếp tục giảm với tốc độ chưa từng thấy trong suốt ba thập niên vừa qua. Rất nhiều người tự hỏi có phải đã đến lúc nên nắm lấy cơ hội này để mua một căn nhà hay không. Trong tháng Bảy và tháng Tám, doanh số bán nhà ở California tăng đột biến, một dấu hiệu cho thấy người tiêu dùng bắt đầu muốn tận dụng cơ hội địa ốc rớt giá.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường phức tạp như hiện nay, dù có nhiều cơ hội nhưng có thể người mua vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro. Có những điều bạn nên biết và cân nhắc trước khi mua nhà để giảm thiểu rủi ro.
THỊ TRƯỜNG ĐỊA ỐC CÒN RẤT BẤP BÊNH
Theo hầu hết các chuyên gia kinh tế, thị trường địa ốc vẫn là một con đường gập ghềnh, đầy khó khăn ở phía trước. Vì sao?
1.Tuy đã giảm nhiều nhưng theo các chuyên gia kinh tế, giá nhà của California vẫn còn quá cao so với thu nhập trung bình. Về lý thuyết, quá trình giảm giá có thể sẽ còn tiếp tục cho đến khi giá địa ốc xuống tương xứng với thu nhập trung bình. Gần đây, một chuyên gia kinh tế phát biểu với OC Register là giá nhà trung bình ở Quận Cam phải xuống đến mức chừng $300,000, vì mức đó mới tương xứng với thu nhập trung bình ở Quận Cam (giá nhà trung bình Quận Cam hiện nay đã xuống đến $450,000).
2.Kinh tế nước Mỹ đang ở trong tình trạng mà Tổng Thống Bush gọi là “nguy hiểm”. Hàng loạt ngân hàng và công ty tài chính khổng lồ, đã tồn tại hàng trăm năm, vừa phá sản, hoặc sắp sửa phá sản cần được chính quyền cứu. Một số chuyên gia kinh tế cho rằng khủng hoảng lần này đã tương đương với Thời Kỳ Đại Suy Thoái trong những năm 1930. Nếu đúng vậy, thị trường địa ốc sẽ còn khá lâu mới có thể hồi phục. Riêng Quận Cam, tốc độ xây nhà mới đã giảm xuống đến mức thấp nhất của 60 năm qua.
3.Khi kinh tế lao đao, hàng loạt công ty và cơ sở kinh doanh sẽ đóng cửa hoặc phá sản, sẽ có thêm nhiều người mất việc làm. Thị trường lao động trì trệ sẽ làm tăng số người bị mất nhà về tay ngân hàng. Nhà bị ngân hàng siết quá nhiều, lượng cung tăng cao, sẽ đẩy giá nhà xuống tiếp.
4.Trong các cuộc khủng hoảng địa ốc ở Mỹ suốt 100 năm qua, chưa bao giờ thời gian nhà rớt giá ngắn hơn 4 năm, sau khi giá đã bị thổi lên như “bong bóng” hơn 4 năm. Lần này, giá địa ốc đã “phình” lên như “bong bóng” ít nhất là trong 8 năm trước khi bắt đầu xuống vào đầu năm 2007.
5.Khó có thể cho rằng giá nhà sắp đứng lại khi làn sóng nhà bị ngân hàng siết chưa lắng xuống. Theo RealtyTrac, trong tháng Tám 2008, California có đến 101,724 thông báo siết nhà của ngân hàng, chiếm 1/3 tổng số thông báo siết nhà của cả nước Mỹ, tăng 41% so với tháng Bảy và tăng hơn 75% nếu so với tháng Tám năm ngoái (số thông báo siết nhà theo thống kê của RealtyTrac bao gồm các thông báo trong cả 3 giai đoạn: Thông Báo Vi Phạm, Thông báo Phát Mãi và Nhà Trở Về Sở Hữu Ngân Hàng).
THAM KHẢO NHỮNG TRƯỜNG HỢP CÓ THẬT
Tình trạng khá bi quan của nền kinh tế cho thấy bạn cần phải rất thận trọng nếu muốn mua nhà. Để dễ hiểu về các rủi ro, hãy quan sát những trường hợp có thật dưới đây. Ba căn nhà dưới đây được mua trong năm 2007, khi chủ nhà muốn nắm cơ hội nhà vừa bắt đầu xuống giá và nay đang được rao bán tren Redfin.
Một căn nhà ở đường Valdina Ave, Anaheim, CA 92801
Giá đang rao bán: $280,000, đã chờ bán 91 ngày.
Nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, xây năm 1947.
Diện tích 1,200 sf, trên đất rộng 7,200 sf.

Chủ nhà đã mua căn nhà này vào tháng Bảy 2007, với giá $529,000. Giả sử trước đây chủ nhà trả tiền “down payment” 20% ($105,800).
Sau 14 tháng trả góp, tổng số tiền chủ nhà đã trả là $37,450, trong đó hết $31,900 là tiền lãi, chỉ có $5,550 là để giảm nợ gốc. Vậy là cho đến lúc này, chủ nhà vẫn còn nợ ngân hàng [$529,000 - $105,800 - $5,550 = $417,650], con số cao gấp rưỡi giá trị nhà.
Căn nhà không còn giá trị gì với chủ nhà nữa, chưa kể số tiền down payment, tiền trả closing cost lúc mua nhà và số tiền đã trả góp 14 tháng qua, tổng cộng hơn $150,000 đã mất trắng.
Một căn nhà ở đường Skylark Dr, Huntington Beach CA 92649
Giá đang rao bán: $485,000, đã chờ bán 171 ngày.
Nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, xây năm 1960.
Diện tích 1,213 sf, trên đất rộng 6,000 sf.

Chủ nhà đã mua căn nhà này vào tháng Sáu 2007, với giá $630,000. Như vậy, chủ nhà đã trả góp được 15 tháng. Giả sử trước đây chủ nhà trả tiền “down payment” 20% ($126,000).
Tương tự như trường hợp trên, trong tổng số tiền trả góp là $47,790, có đến $40,685 là tiền lãi, và chỉ có $7,105 để giảm nợ gốc. Vậy là cho đến lúc này, chủ nhà vẫn còn nợ ngân hàng [$630,000 - $126,000 - $7,105 = $496,895], tương đương với giá trị nhà.
Căn nhà đã được rao bán gần nửa năm chưa có người mua. Dù may mắn bán được với giá hiện tại, chủ nhà cũng đã mất trắng tiền down payment, closing cost và tiền đã trả góp, tổng cộng hơn $180,000.
Một căn nhà ở đường Adland, Garden Grove, CA 92843
Giá đang rao bán: $375,000, đã chờ bán 54 ngày.
Nhà 3 phòng ngủ, 1 phòng tắm, xây năm 1958.
Diện tích 1,549 sf, trên đất rộng 8,450 sf.

Chủ nhà đã mua căn nhà này vào tháng Hai 2007, với giá $650,000. Như vậy, chủ nhà đã trả góp được 19 tháng. Giả sử trước đây chủ nhà trả tiền “down payment” 20% ($130,000).
Tương tự như hai trường hợp trên, trong tổng số tiền trả góp là $62,453, có đến $53,068 là tiền lãi, và chỉ có $9,385 để giảm nợ gốc. Vậy là cho đến lúc này, chủ nhà vẫn còn nợ ngân hàng: $650,000 - $130,000 - $9,385 = $510,615, cao hơn giá trị nhà 36%.
Chưa kể căn nhà giờ đây không có giá trị gì với chủ nhà, tiền đầu tư bao gồm down payment, closing cost và tiền đã trả góp, tổng cộng hơn $200,000 đã mất trắng.
- * -
Đối với nhiều người Á Đông, phải “an cư” thì mới “lạc nghiệp.” Cho nên, nhiều người rất muốn tận dụng cơ hội nhà xuống giá để “an cư.” Bạn có cái lý của bạn. Nếu bạn vẫn muốn mua nhà vào lúc này, xin mời xem bài viết kỳ tới, về những điều người mua nhà lúc này phải biết và thận trọng.

No Response to "Vì sao mua nhà lúc này phải rất thận trọng? Kỳ 1"

Leave A Reply